Đất dự án là gì và những vấn đề bạn cần biết?

0
9

Đất dự án hay còn gọi là đất nền dự án, là một trong những kênh đầu tư thu hút khách hàng và nhà đầu tư. Năm 2020, dưới ảnh hưởng nặng nề của dịch Covid-19, kênh đầu tư đất dự án có những bước chuyển mới. Cùng Mogi tìm hiểu khái niệm đất dự án là gì và những vấn đề xoay quanh phân khúc này.

Khái niệm đất dự án là gì? Đất tách thửa là gì?

Đất dự án là gì?

Đất dự án là một khái niệm rất gần gũi với thị trường bất động sản. Tuy nhiên, vẫn có nhiều khách hàng, nhà đầu tư mới bước chân vào đầu tư còn có sự nhầm lẫn giữa đất dự án và đất tách thửa. Dẫn đến khá nhiều trường hợp dở khóc dở cười khi khách hàng mua đất tách thửa nhưng lại hỏi về quyết định 1/500, quy hoạch chi tiết 1/500, quyết định giải tỏa đề bù…

Thực tế, đất dự án là các lô đất đang được chủ đầu tư quy hoạch trong một dự án. Những khu đất này vẫn còn đang nằm ở những giai đoạn đầu. Bản thân giữa đất nền nguyên sơ và đất dự án cũng có sự khác biệt rõ ràng. Đất nguyên sơ là đất chưa có sự tác động. Còn đất nền dự án đã có tác động của chủ đầu tư, được quy hoạch một cách rõ ràng và minh bạch. Chủ đầu tư có trách nhiệm hoàn thiện trong việc đền bù đất, xin cấp phép đầy đủ các giấy tờ liên quan đến mảnh đất đấy.

đất dự án là gì 02
Đất dự án là các lô đất đang được chủ đầu tư quy hoạch trong một dự án

Để dễ hình dung hơn, bạn có thể tìm kiếm những cụm từ khóa hiện đang cực hot trên google như:  

  • Dự án Nhơn Hội New City phân khu 2&4.
  • Dự án Kỳ Co Gateway – phân khu 9 Nhơn Hội tại Bình Định.
  • Dự án Aqua City.
  • Dự án Gem Sky World quy mô 90 ha tại Đồng Nai…

Khái niệm đất dự án là vậy, còn đất tách thửa là gì? Vì sao cần phân biệt rõ sự khác nhau giữa đất dự án và đất tách thửa?

Đất tách thửa là gì?

Đất tách thửa là đất nền tách thửa dựa trên sổ tổng với diện tích lớn, tách thửa nhỏ ra nhiều lô, diện tích mỗi lô theo quy định của Nhà nước áp dụng tại khu vực đó.

Sự khác biệt giữa đất tách thửa và đất dự án là gì?

Về khái niệm

Đất nền dự án

Đây là những lô đất nền trong quy hoạch cụ thể, đang trong giai đoạn nghiên cứu, chưa xây dựng. Những dự án đất nền đó thường dùng để xây dựng khu dân cư, tòa nhà, nhà xưởng. Pháp nhân là các doanh nghiệp – chủ đầu tư đứng ra thực hiện dự án, phân lô có xin phép quy hoạch 1/500. Hình thức xây dựng theo quy hoạch dự án có thể là nhà phố, biệt thự, shophouse, căn hộ….

Đất tách thửa

Những lô con được đất tách ra từ sổ tổng với diện tích lớn. Nếu không phải đất ở lâu dài thì nên làm thủ tục chuyển đổi mục đích sử dụng. Lên bảng vẽ tách thửa gửi cơ quan Nhà nước có thẩm quyền phê duyệt cấp phép, ra sổ từng lô. Chủ sở hữu toàn bộ thừa đất ban đầu là cá nhân. Về sau, chuyển đổi sang đất thổ cơ, nhường một phần đất làm đường giao thông, tách thửa riêng. Diện tích các lô tách thửa theo quy định của Nhà nước tại khu vực đó. Hình thức xây dựng tự do.

đất dự án là gì 03
Đất tách thửa là những lô con được đất tách ra từ sổ tổng với diện tích lớn

Thời gian ra sổ

Đất nền dự án

Theo lý thuyết, thời gian để ra sổ đất nền dự án thường kéo dài hơn 1 năm. Việc nhanh hay chậm còn tùy thuộc vào tiến độ triển khai cơ sở hạ tầng của chủ đầu tư. Nhưng trên thực tế, thời gian này sẽ kéo dài nhiều hơn. Bởi ngoài các sản phẩm là đất nền, chủ đầu tư còn phải chăm chút thêm các cơ sở hạ tầng đường sá, cầu cống, điện nước. Một dự án lớn thường tích hợp nhiều tiện ích như chợ, trường học, khu dịch vụ… Đáp ứng nhu cầu sinh hoạt và làm việc của cư dân tại dự án.

Đất tách thửa

Thời gian ra sổ kéo dài trong khoảng từ 2 – 6 tháng. Đối với đất trồng cây lâu năm thời gian tách lâu hơn do quá trình chuyển đổi mục đích sang đất ở lâu dài. Sẽ có 2 quy trình cho 2 trường hợp đất tác thửa như sau:

  • Sổ đỏ tổng -> Mục đích đất ở lâu dài -> Phân lô tách thửa ra sổ con.
  • Sổ đỏ tổng -> Mục đích đất sản xuất knh doanh, đất trồng cây lâu năm -> Chuyển đổi sang đất ở lâu dài -> Phân lô tách thửa ra sổ con.

Điểm khác biệt giữa đất tách thửa và đất dự án là gì?

  • Đất nền dự án: đã được quy hoạch bản đồ chi tiết 1/500 thì sau này không thể tách lô thêm ra được.
  • Đất tách thửa: Khi sở hữu đất tách thửa, khách hàng có thể được phép tiếp tục tách thửa nếu đảm bảo diện tích lô đất tối thiểu theo quy định tại địa phương đó.

Lưu ý khi mua đất dự án là gì?

  • Lựa chọn các dự án tốt, chủ đầu tư có năng lực, uy tín, kiểm tra thông tin cung cấp.
  • Tham vấn ý kiến của những người mua trước hoặc cư dân tại các dự án.
  • Kiểm tra tính pháp lý, chỉ giao dịch khi pháp lý minh bạch, đầy đủ và có giấy tờ rõ ràng.
  • Cân nhắc tài chính để lựa chọn đất nền dự án phù hợp.
  • Hợp đồng giao dịch phải quy định rõ quyền và nghĩa vụ của các bên. Ràng buộc trách nhiệm và có căn cứ để giải quyết nếu tranh chấp phát sinh.
đất dự án là gì 04
Khi mua đất dự án cần phải tìm hiểu kỹ, tránh tiền mất tật mang

Dự đoán thị trường đất nền dự án nửa cuối năm 2020 tại TP.HCM

Nguồn cung khan hiếm, giá tăng cao

Thị trường bất động sản 6 tháng đầu năm 2020 gần như bị tê liệt do ảnh hưởng bởi dịch bệnh Covid-19. Đến nay, dịch bệnh đã dần được kiểm soát, nhưng thị trường vẫn chưa phục hồi. Đặc biệt, ở phân khúc đất nền, những vướng mắc liên quan đến thủ tục pháp lý khiến thị trường càng khan hiếm.

Ông Nguyễn Hoàng, Giám đốc bộ phận Nghiên cứu – Phát triển thị trường DKRA Việt Nam cho biết: “100% nguồn cung mới lẫn tỷ lệ tiêu thụ trên nguồn cung mới của quý thuộc về khu Tây. Chủ yếu tập trung ở các quận huyện vùng ven như Bình Tân. Hiện tại, nhà đầu tư có xu hướng tìm kiếm cơ hội đầu tư mới với các sản phẩm đất nền vùng ven có mức giá phù hợp. Trong khi đó, giá bán thứ cấp không có nhiều biến động, cục bộ ghi nhận mức giảm nhẹ từ các nhà đầu tư cần bán gấp phục vụ nhu cầu tài chính”.

Bên cạnh đó, các khu đất phân lô lẻ tại huyện Bình Chánh, quận 9, quận 8, quận 6 cũng được chào bán nhưng rất ít. Đa số là các sản phẩm đã chào bán từ thời điểm trước Tết, và các sản phẩm này đều có điểm chung là đang được rao bán với mức giá khá cao.

Đất nền dự án liệu có còn là kênh đầu tư “vua”?

Theo chia sẻ của DKRA Việt Nam: “Đất nền tiếp tục là kênh lựa chọn đầu tư hàng đầu. Nguồn cung mới tiếp tục duy trì sự khan hiếm. Các dự án được triển khai đa phần có quy mô nhỏ, tập trung chủ yếu ở khu vực vùng ven như Củ Chi, Bình Chánh, Hóc Môn, quận 9,…Với biên độ tăng giá ổn định và bền vững, người Việt luôn ưu tiên đầu tư loại hình sản phẩm đất nền. Bởi không chỉ để đầu tư, nhiều người còn dùng để tích lũy lâu dài hoặc làm tài sản kế thừa. Chưa kể, khi xây dựng nhà liền thổ, sản phẩm này còn mang đến không gian riêng tư và sự độc lập hơn so với lại hình căn hộ”.

Tuy nhiên, không phải khu vực nào cũng thu hút được sự quan tâm của nhà đầu tư. Chỉ có những khu vực có sự đầu tư mạnh về hạ tầng và quy hoạch đô thị tốt… mới là “điểm nóng” của thị trường trong thời gian tới.

đất dự án là gì 05
Đất nền dự án liệu có còn là kênh đầu tư “vua”?

Vì vậy, các nhà đầu tư nên tỉnh táo trước khi xuống tay chi tiền. Đừng bao giờ nghe theo những lời đường mật mà môi giới rót vào. Phải lưu tâm đến yếu tố pháp lý của dự án và các quy hoạch xung quanh. Bởi chính những yếu tố này sẽ quyết định khả năng tăng giá và tính thanh khoản của sản phẩm.

Lời kết

Qua những chia sẻ trên, bây giờ, bạn đã hiểu đất dự án là gì? Những vấn đề tiềm ẩn xoay quanh đất dự án rồi đúng không nhỉ? Dù vẫn còn duy trì là kênh đầu tư “vua” nhưng đầu tư đất dự án thời điểm dịch Covid-19 đang diễn biến phức tạp vẫn tồn tại rủi ro. Vì vậy, dù là mua để ở hay mua để đầu tư, người mua cần phải cẩn trọng. Tìm hiểu thật kỹ những vấn đề xoay quanh dự án để tránh “tiền mất tật mang”.

Đừng quên truy cập Mogi thường xuyên để cập nhật thêm bản tin thị trường bất động sản nhanh nhất nhé!

Phương Dung – Content Writer

Xem thêm