Đất nền là gì và 7 quy tắc đầu tư đất nền an toàn

4816
đất nền là gì
đất nền là gì

Đất nền là gì, những loại đất nền yếu mà nhà đầu tư nên tránh. Bài viết dưới đây sẽ tổng hợp 7 quy tắc đầu tư đất nền an toàn, hiệu quả. Mời bạn đọc theo dõi cùng mogi nhé!

Đất nền là gì và những những khái niệm liên quan trước khi đầu tư cần hiểu rõ

Đất nền là gì?

Đất nền là lô đất nằm trong dự án quy hoạch của địa phương, của chủ đầu tư, đang trong giai đoạn nghiên cứu, chưa xây dựng, vẫn ở trạng thái lô đất ban đầu. Đất nền thường được lựa chọn trong khu vực có:

  • Quy hoạch rõ ràng, được phê duyệt
  • Nhiều tiện ích xung quanh
  • Hệ thống giao thông đồng bộ và tiện lợi.
  • Mục đích sử dụng trong dự án xây dựng lớn như khu sinh thái, khu dân cư hoặc cũng có thể là dự án nhà ở, công ty, tòa nhà văn phòng, nhà xưởng.

Điểm khác giữa đất thổ cư và đất nền là gì?

Đất nền là những lô đất được nhiều người tìm kiếm bởi lô đất này gần như chưa có bất kỳ tác động nào của máy móc, con người ví dụ như cào bằng, đào lấp, đổ đất, đổ cát, san đất.

Tất cả mọi tác động, thay đổi, san lấp đất cũng như việc con người tác động trực tiếp sẽ không còn được gọi là đất nền nữa.

Đất nền tại Phúc Yên (Vĩnh Phúc)
Đất nền tại Phúc Yên (Vĩnh Phúc)

Đất thổ cư hay có tên gọi khác dễ hiểu hơn là đất ở. Đất thổ cư dùng để ở được phép xây dựng nhà cửa và các công trình phục vụ cho đời sống.

Đất ở được quy định trong Luật đất đai 2013 là loại hình đất thuộc nhóm đất phi nông nghiệp, bao gồm đất ở tại nông thôn và đất ở tại đô thị.

Vấn đề pháp lý của mảnh đấy cần lưu ý. Có rất nhiều trường hợp làm giả giấy tờ hoặc miếng đất chưa có sổ đỏ riêng. Điều này ảnh hưởng rất lớn đến việc sở hữu mảnh đất này cũng như việc kinh doanh bán nó.

>>> Tham khảo thêm: Các loại hình bất động sản phổ biến nhất hiện nay?

Nền đất yếu là gì?

Trong xây dựng dự án, việc khải sát đất nền rất quan trọng. Việt Nam có đường bờ biển dài, nhiều sông, suối và địa hình đa dạng nên đa phần nền đất đều yếu. Nền đất yếu là nền đất không đủ sức chịu tải, không đủ độ bền và bị biến dạng.

Những đặc điểm của nền đất yếu:

  • Đa phần nền đất yếu là đất sét có lẫn nhiều hữu cơ,  sức chịu tải bé (0,5 – 1kg/cm2).
  • Đất có tính nén lún lớn (a>0,1 cm2/kg).
  • Hệ số rỗng e lớn (e > 1,0).
  • Độ sệt lớn (B>1).
  • Mô đun biến dạng bé (E<50kg/cm2).
  • Khả năng chống cắt (C) bé, khả năng thấm nư­ớc bé.
  • Hàm lượng nước trong đất cao, độ bão hòa nước G>0,8, dung trọng bé.

Một vài loại đất có nền yếu 

  • Đất sét mềm: gồm các loại đất sét hoặc á sét tương đối chặt, ở trạng thái bão hòa nước, có cường độ thấp.
  • Đất bùn: Các loại đất tạo thành trong môi trường nước, thành phần hạt rất mịn, ở trạng thái luôn no nước, hệ số rỗng rất lớn, rất yếu về mặt chịu lực.
  • Đất than bùn: là loại đất yếu có nguồn gốc hữu cơ, được hình thành do kết quả phân hủy các chất hữu cơ có ở các đầm lầy hay gần bờ sông.
  • Cát chảy: gồm các loại cát mịn, kết cấu hạt rời rạc, có thể bị nén chặt hoặc pha loãng đáng kể. Loại đất này khi chịu tải trọng động thì chuyển sang trạng thái chảy gọi là cát chảy.

Việc xem xét đất nền yếu để có phương pháp xử lý trước khi tiến hành xây dựng. Điều này giúp tăng độ bền vững của các công trình xây dựng.

Phân loại đất nền

Có 3 loại đất nền chính là nền dự án, thổ cư và đất nền liền kề. Để tránh hiểu nhầm hay vi phạm khi mua bán, sử dụng đất, chúng ta cần hiểu rõ mỗi loại đất nền có những đặc điểm và phân biệt được chúng.

Đất nền dự án

Đất nền dự án là những lô đất được quy hoạch rồi hoặc đang trong quá trình được chủ đầu tư tiến hành quy hoạch. Những khu đất này là bước đầu được sự tác động từ con người. Tuy nhiên chưa có công trình xây dựng trên chúng, đất vẫn còn trống và nguyên hiện trạng sơ khai. Chủ đầu tư quy hoạch chúng thành từng lô cụ thể, phân tách các lô đất theo nhiều hình dạng, diện tích khác nhau sao cho phù hợp nhất hoặc cho xây đường nội bộ trong dự án.

Chủ đầu tư là người cấp các loại giấy tờ có liên quan đến đất nền khi có diễn ra trao đổi, mua bán đất nền. Bên cạnh đó, chủ đầu tư cũng là người bồi thường cho những hộ bị lấy đất khi làm dự án.

Đất nền thổ cư

Thổ là đất, cư là cư trú. Thổ cư chính là đất chúng ta ở, cư trú trên đó. Thổ cư thuộc nhóm đất phi nông nghiệp, không được dùng để sử dụng nhằm mục đích nông nghiệp. Đất thổ cư có mặt ở cả thành thị và nông thôn. Đất này được sử dụng cho việc xây dựng nhà cửa, sinh hoạt, lưu trú của người dân. Cũng như xây dựng các công trình, cơ sở vật chất phục vụ cho đời sống con người.

Đất nền liền kề

Đất nền liền kề có đặc điểm gần giống với đất dự án, thuộc khu các khu đô thị, khu dân cư. Các nền có diện tích bằng nhau, đồng bộ với nhau và đặt gần kề nhau. Vì thế để phân biệt rõ được các nhóm đất này, cần nhiều yếu tố khác, được đề cập ở phần bên dưới.

Đất nền tại Đà Nẵng
Đất nền tại Đà Nẵng

Sự khác biệt giữa đất nền dự án, thổ cư và liền kề

Về pháp lý

Để hiểu rõ hơn và phân biệt được các quỹ đất, ta cần dựa vào tính pháp lý của chúng như sau:

  • Đất nền dự án: các lô đất nền được bảo đảm về tính dự án cao. Đất nền được nhà nước bảo vệ và kiểm chứng nghiêm ngặt trước khi đưa ra thị trường mua bán, trao đổi. Để bán được các quỹ đất này, các chủ đầu tư cần phải được trải qua các kỳ kiểm định nghiêm ngặt và cần được cấp phép quy hoạch rõ ràng.
  • Đất nền thổ cư: quỹ đất này ẩn chứa nhiều rủi ro hơn. Có nhiều lô đất không có giấy tờ chứng minh quyền sử dụng đất, chỉ có giao dịch qua giấy viết tay tự thỏa thuận giữa hai bên mua bán. Trong trường hợp như thế này, thường sẽ gặp khó khăn khi xảy ra tranh chấp. 
  • Đất nền liền kề: quỹ đất này được các cơ quan nhà nước kiểm định rõ ràng trước khi mua. Vì thế quỹ đất này đảm bảo an toàn cho người mua, bán. Mỗi lô đất đều được cấp phép sử dụng trước khi được tung lên thị trường mua bán bất động sản.

Mục đích sử dụng

  • Đất nền dự án: là mô hình đất đảm bảo chất lượng tốt nhất cho người sử dụng, giao dịch. Tất cả hệ thống, cơ sở vật chất được đồng bộ và được vận hành theo quy trình khép kín. Đồng thời sinh ra lợi nhuận đi kèm vì thu hút được các nguồn vốn đầu tư.
  • Đất thổ cư: đây là nền đất do dân cư tự vẽ bản thiết kế cá nhân và tự tiến hành xây dựng, thi công. Do đó, không có tính đồng bộ giữa các căn hộ. Đất thổ cư cũng bị hạn chế các hệ thống tiện ích hơn so với đất dự án được đầu tư quy hoạch.
  • Đất liền kề: thường được thiết kế theo quy hoạch của nhà đầu tư, các căn hộ được thiết kế, xây dựng một cách đồng bộ theo cùng một phong cách kiến trúc. Chính vì thế, những tiện ích sử dụng trong khu vực này cũng chất lượng hơn rất nhiều so với đất thổ cư và dự án. Trong dự án này sẽ có cả trung tâm thương mại, bệnh viện, đường lưu thông,…

7 nguyên tắc đầu tư đất nền tránh rủi ro

Nguyên tắc 1 về lựa chọn vị trí, hạ tầng xung quanh

Khi đầu tư đất nền cần chú ý vị trí đất. Đất có kết nối giao thông ở mức từ trung bình đến khá thuận tiện. Khi hạ tầng hoàn thiện dần, cơ hội tăng giá sẽ lớn dần. Một mảnh đất hứa hẹn có người quan tâm nếu có tiện ích liền kề:

  • Bệnh viện
  • Trường học các cấp
  • Chợ
  • đường giao thông
  • bến xe, trạm xe buýt

Nguyên tắc 2 đầu tư theo cụm dân cư

Đầu tư đất nền theo cụm dân cư là một cách đầu tư khôn ngoan. Nơi nào hình thành cụm dân cư đông đúc, nơi đó sẽ sinh lời cao. Bạn không nên mạo hiểm bằng cách tiên đoán trước tương lai của một khu đất “đồng không mông quạnh”.

Đất nền được quy hoạch hạ tầng là điểm thu hút đầu tư
Đất nền được quy hoạch hạ tầng là điểm thu hút đầu tư

Sẽ có nhiều người tin vào lời quảng cáo giá rẻ hứa hẹn sự tăng giá trong tương lai. Vì vậy, trước khi có quyết định đầu tư, hãy tự đặt câu hỏi “đất rẻ sẽ có bao nhiêu phần trăm cơ hội tăng giá”… Nhiều khu đất nền như một ốc đảo không điện nước, các công trình phục vụ sinh hoạt của dân cư.

>>> Tham khảo thêm: Đất nền Bình Phước – Đâu là lựa chọn cho các nhà đầu tư?

Nguyên tắc thứ 3 về vấn đề pháp lý

Nhà đầu tư chỉ nên mua đất nền cần có pháp lý hoàn chỉnh. Những yếu tố đảm bảo an toàn gồm sổ đỏ, không vướng quy hoạch, có giấy phép xây dựng. Rủi ro lớn nhất cho nhà đầu tư là mua đất nền pháp lý dở dang. Tình huống có thể diễn ra là mất nhiều thời gian để hoàn thiện pháp lý; hoặc không thể ra sổ (giấy chứng nhận) được do vướng các quy định, quy chuẩn.

Bốn loại đất nền nhà đầu tư nên tránh:

  • Đất nền chưa được phép phân lô. Đất này nhà đầu tư sẽ khóa bán, người mua ở thực có thể gặp rắc rối khi đất chưa được phép tách thửa nên cũng không được cấp sổ đỏ để xây dựng.
  • Đất nền dự án “ma” tức dự án đất nền không có thực để giăng bẫy, chiếm đoạt tiền cọc của khách hàng.
  • Đất nền bị chủ đầu tư cầm cố ngân hàng. Chủ đầu tư đem đất đã bán cho người dân thế chấp ngân hàng. Nhiều khách hàng mua nền đất, ký hợp đồng mua bán hợp pháp với chủ đầu tư nhưng sau đó không thể xây nhà vì đất chưa có sổ đỏ hoặc không lên được thổ cư.

Nguyên tắc thứ 4 liên quan đến việc định giá đất nền

Trước khi mua, bạn cần định giá đất nền. Bạn đừng nên là người đầu tiên định giá đất. Nhà đầu tư cần tìm chuyên gia bất động sản, chuyên gia thẩm định giá để được tư vấn giá đất nền dự định mua đã hợp lý hay chưa.

Phương pháp định giá phổ thông là làm phép toán so sánh giá các nền đất lân cận trong thời gian gần nhất. Chỉ nên mua khi giá nền đất bằng hoặc thấp hơn giá thị trường. Nhà đầu tư có thể tham khảo website đăng tải thông tin như mogi.vn

Nguyên tắc thứ 5 liên quan đến tính thanh khoản của khu đất

Cân nhắc đến tính thanh khoản thật sự của khu đất. Nhà đầu tư nên làm một cuộc khảo sát sơ bộ về các giao dịch đất nền trong khu vực mình chọn mua.

Cần tìm hiểu nhu cầu mua bán giao dịch nơi này có thật hay không. Chỉ nên mua khi thanh khoản của tài sản tốt (có thể bán nhanh được khi cần tiền), tránh được kịch bản bị chôn vốn bất khả kháng.

Quy hoạch khu đô thị mới Nhơn Trạch, Đồng Nai
Quy hoạch khu đô thị mới Nhơn Trạch, Đồng Nai

Nguyên tắc thứ 6 liên quan tới tài chính của nhà đầu tư

Nhà đầu tư nên cân nhắc số tiền đang. Không đầu tư quá số tiền đang có. Nhà đầu tư chỉ nên dùng tiền nhàn rỗi. Nhất là nhà đầu tư mới chưa có nhiều kinh nghiệm trong lĩnh vực này.

Khi thiếu hụt nhà đầu tư nên vay trong ngưỡng an toàn (50% giá trị tài sản trở xuống). Cần lường trước tất cả áp lực về lãi suất, thời hạn vay vốn. Mua đất lúc thị trường khủng hoảng, giá sụt giảm mạnh, là thời điểm vàng.

Thị trường càng nóng sốt, càng tiềm ẩn nhiều rủi ro. Giá cả sẽ giảm mạnh cũng có giới hạn, tăng mạnh cũng sẽ đến ngưỡng. Nhà đầu tư dự đoán đúng điểm mua vào bán ra sẽ nắm phần thắng.

Nguyên tắc 7 về giảm thiểu rủi ro

“Buôn có bạn, bán có phường”. Trong kinh doanh đất nền nên đầu tư theo đội nhóm. Rủi ro sẽ giảm đi khi có nhiều đối tác cùng đồng hành.

Đây là thị trường phức tạp, nhiều cạm bẫy đối với nhà đầu tư non kinh nghiệm. Đầu tư theo nhóm có ưu điểm là kiến thức của các đối tác về đất nền sẽ được cộng hưởng rất tốt.

Xem xét thông tin tránh mua nhầm đất nền dự án "ma"
Xem xét thông tin tránh mua nhầm đất nền dự án “ma”

Tóm lại, khi bạn quyết định đầu tư trong lĩnh vực bất động sản là sẵn sàng đương đầu với những thách thức lớn. Nhà đầu tư cần nắm rõ 7 nguyên tắc được tổng hợp trong bài. Điều này giúp nhà đầu tư giảm thiểu rủi ro, đầu tư an toàn hiệu quả.

4 loại đất nền cần tránh đầu tư

Đất nền là dòng sản phẩm có khả năng mang lại lợi nhuận lớn cho những nhà đầu tư bất động sản. Tuy nhiên, là nhà đầu tư thông minh, bạn cần tránh xa 4 loại đất nền sau để tránh những rủi ro lớn.

Đất nền chưa được phép phân lô 

Một trong những vấn đề các nhà đầu tư bất động sản cần quan tâm khi đầu tư đất nền chính là phân lô, tách thửa. Những khu đất nền chưa được phép phân lô sẽ gặp nhiều khó khăn khi muốn bán. Đồng thời, những gia đình mua phải đất nền này thì cũng không được cấp sổ đỏ, điều này ảnh hưởng đến lợi ích lâu dài. 

Cần tránh xa những khu đất nền chưa được phép phân lô
Cần tránh xa những khu đất nền chưa được phép phân lô

Để tránh mua phải đất nền chưa được phép phân lô, người mua cần yêu cầu chủ đất cho kiểm tra mọi giấy tờ pháp lý liên quan. Người mua chỉ nên đầu tư khi đã xác thực tất cả giấy tờ liên quan đến mảnh đất để hạn chế những rủi ro.

>>> Tham khảo thêm: Nhà Đất Cần Thơ: Làm Sao Để Tránh Bong Bóng?

Đất nền thanh lý giá rẻ 

Đất thanh lý giá rẻ là một trong những cái bẫy lớn nhằm vào những nhà đầu tư trẻ mới gia nhập thị trường bất động sản. Những khu đất này được rao bán với giá rẻ bất ngờ cùng lời quảng cáo sinh lời khổng lồ khiến bất kỳ ai cũng mong muốn. Đây là chiêu trò nhằm thu hút khách hàng từ những “cò đất” làm việc bất hợp pháp, khiến khách hàng xuống tiền mua ngay mà không kiểm tra thực tế về lô đất.

Đất thanh lý giá rẻ là một bẫy đầu tư
Đất thanh lý giá rẻ là một bẫy đầu tư

Để tránh mất tiền oan, nhà đầu tư sau khi nhận được thông tin về những khu đất này nên tới tận nơi để tìm hiểu vị trí những như giấy tờ pháp lý. Người mua chỉ nên đầu tư sau khi xác thực toàn bộ thông tin pháp lý về dự án.

Đất nền “dự án ma”

Cần tránh xa những dự án “ma”
Cần tránh xa những dự án “ma”

Dự án “ma” là tên gọi chỉ những dự án không có thật trong thực tế, là một trong những chiêu trò để dụ dỗ các nhà đầu tư từ chủ đất hoặc công ty môi giới bất hợp phát. Hiện nay, với sự tăng giá của bất động sản, nhiều “cò đất” đã vẽ nên những dự án ma nhằm chiếm đoạt tiền cọc của các nhà đầu tư. 

Để tránh dĩnh bẫy từ những dự án này, nhà đầu tư đất nền cần tìm hiểu kỹ các thông tin, chứng tư pháp lý rõ ràng, minh bạch. Các nhà đầu tư tuyệt đối không ham rẻ mà xuống tiền đầu tư vào những khu đất không rõ ràng trong giấy tờ pháp lý.

Đất nền bị cầm cố ngân hàng 

Đất bị cầm cố tại ngân hàng vẫn có thể thực hiện mua bán được nhưng cần có sự đồng ý từ ngân hàng. Mua đất nền bị cầm tại ngân hàng có nhiều lợi ích không chỉ cho người bán, người mua mà còn có lợi với ngân hàng. Nhà đầu tư không còn lo lắng về mặt pháp lý của thổ đất nếu như ngân hàng đã đồng ý thế chấp nó. 

Đầu tư đất nền bị thế chấp tại ngân hàng cần chú ý pháp lý
Đầu tư đất nền bị thế chấp tại ngân hàng cần chú ý pháp lý

Tuy nhiên, trường hợp đầu tư này cũng gặp khá nhiều rủi ro khi bên bán thường có những gian dối hay lật kèo. Nhiều trường hợp người bán không thực hiện đầy đủ những thủ tục để bàn giao đất cho người mua. Ngoài ra, người mua đất còn có nguy cơ mất trắng tiền đầu tư nếu như ngân hàng phát mãi.

Bí quyết mua được đất nền giá rẻ hơn thị trường

  • Theo dõi thường xuyên những biến động của thị trường bất động sản, quan sát các động thái của chủ đầu tư lớn. Từ đó rút ra được nhận định chung về thị trường.
  • Cập nhật tình hình kinh tế, xã hội. Vì đây là những yếu tổ có ảnh hưởng trực tiếp đến thị trường bất động sản. Ví dụ, trong thời kỳ dịch bệnh hoành hành, nhiều ngành kinh tế tê liệt. Nhiều chủ đầu tư phải bán bớt các dự án với giá rẻ hơn thị trường để duy trì doanh nghiệp của họ. Đây là cơ hội tốt dành cho những người có tài chính tốt cho việc đầu tư dài hạn.
  • Tư duy phân tích vô cùng quan trọng để xác định tiềm năng tăng trưởng của thị trường. Không đầu tư bừa bãi mà không qua phân tích, nhận định kỹ càng.

>>> Tham khảo thêm: Mua Bán Nhà Đất Toàn Quốc Ở Đâu Nhanh Và An Toàn Nhất?

Một số lưu ý khi mua đất nền

  • Không nên mua đất nền chung sổ vì rất dễ xảy ra tranh chấp về sau.
  • Không mua nền đất yếu, có khả năng chịu tải kém vì rất dễ bị vấn đề sụt, lún về sau.
  • Chú ý điều tra lai lịch của chủ đầu tư rõ ràng trước khi mua.
  • Chú trọng vấn đề pháp lý, đất luôn phải có giấy tờ rõ ràng.
  • Lựa chọn thời điểm mua thích hợp. Thường thì đầu năm giá đất bình ổn nhất, giữa năm giá đất bắt đầu tăng dần và bùng nổ vào cuối năm.
  • Quan tâm yếu tố phong thủy, vì có kiêng có lành, đây cũng là một yếu tố quan trọng theo quan niệm từ xưa đến nay.

Như vậy bài viết đã làm rõ được đất nền là gì cũng như những nguyên tắc, lưu ý bổ ích khi đầu từ loại đất này. Theo dõi và cập nhật thông tin bổ ích về bất động sản tại Mogi.vn nhé!

>>> Xem thêm:  TOP 12 điều cần lưu ý khi mua đất nền dự án

Đinh Nhung – Content writer

5/5 - (2 bình chọn)
SHARE
Minh Hương Pynie - Hiện là Content Marketer Manager của báo Mua&Bán - ấn phẩm thông tin quảng cáo phía nam của báo công thương, Bộ Công Thương Việt Nam.