Đất thổ cư và những điều bạn cần biết về loại đất này

3680

Đất thổ cư được hiểu đơn giản là cụm từ truyền thống để chỉ đất ở. Tuy nhiên, pháp luật lại không quy định khái niệm này dẫn đến những nhận định sai về nó. Vậy thì đất thổ cư là gì? Những vấn đề liên quan xoay quanh loại đất này như thế nào?

Đất thổ cư là gì?

Đất thổ cư là loại hình đất ở và phân biệt với đất thổ canh (hay còn gọi là đất canh tác). Đất ở được quy định trong Luật Đất đai 2013 là loại hình đất thuộc nhóm đất phi nông nghiệp. Bao gồm đất ở tại nông thôn và đất ở tại đô thị. Mục đích của loại hình đất này là để xây dựng nhà ở, các công trình phục vụ đời sống.

 

Ngoài ra, đất vườn ao gắn liền với nhà ở trong cùng một thửa đất thuộc khu dân cư. Kể cả vườn, ao gắn liền với nhà ở riêng lẻ đã được công nhận thuộc loại hình đất ở. Nói nôm na, đây là loại đất cho phép để ở, xây dựng nhà cửa và các công trình xây dựng liên quan phục vụ đời sống.

nhà
Đất ở là loại hình đất thuộc nhóm đất phi nông nghiệp

Phân biệt đất thổ cư và đất nông nghiệp

Như đã nói, đất ở thuộc nhóm đất phi nông nghiệp. Do đó, để được công nhận là đất thổ cư, chủ sở hữu đất phải làm thủ tục chuyển mục đích sử dụng đất. Từ loại hình đất nông nghiệp sang đất phi nông nghiệp, hay còn gọi là đất ở. Vậy đất bất động sản thổ cư là gì và có điểm gì khác so với đất nông nghiệp?

Phân biệt như thế nào?

Trước hết, bạn cần phải hiểu về khái niệm đất nông nghiệp. Đất nông nghiệp là loại đất chỉ được phép sử dụng vào mục đích sản xuất sản phẩm nông nghiệp. Như nuôi trồng thủy hải sản, lương thực thực phẩm, hoa màu, cây nông nghiệp,…

Khác với ở, đất nông nghiệp không được phép xây dựng nhà ở. Nếu muốn xây nhà ở trên đất nông nghiệp, bạn phải đăng ký chuyển đổi mục đích sử dụng sang đất ở. Ngoài ra, đất nông nghiệp thường bán không được giá như đất thổ cư. Các trường hợp được chuyển đổi mục đích sử dụng đất theo luật định bao gồm:

  • Chuyển đất nông nghiệp sang đất phi nông nghiệp.
  • Chuyển đất phi nông nghiệp được Nhà nước giao đất không thu tiền sử dụng đất sang đất phi nông nghiệp được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất hoặc thuê đất.
  • Chuyển đất phi nông nghiệp không phải đất ở sang đất ở.
đất thổ cư
Có sự khác biệt rõ ràng giữa đất ở và đất nông nghiệp

Khi chuyển đổi mục đích sử dụng đất, người sử dụng đất phải thực hiện nghĩa vụ tài chính theo pháp luật. Bao gồm tiền sử dụng đất và lệ phí trước bạ.

Đối với những loại đất không thuộc diện trên, người sử dụng đất muốn chuyển thành đất thổ cư phải đăng ký với văn phòng của tổ chức có thẩm quyền đăng ký quyền sử dụng đất. Vậy thì, đất thổ cư có sổ đỏ không?

Đất thổ cư có sổ đỏ không?

Đất thổ cư được làm sổ đỏ. Với đất ở, khi đã phân lô đủ diện tích, người sử dụng đất có thể tách thửa làm sổ riêng cho từng mảng đất. Để đăng ký giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (còn gọi là sổ đỏ), người sử dụng đất cần có đủ các giấy tờ và các loại chi phí như sau:

Theo hướng dẫn tại Khoản 1 Điều 6 Thông tư 30/2014/TT-BTNMT, người sử dụng đất cần nộp hồ sơ xin chuyển mục đích sử dụng đất bao gồm:

  • Đơn xin chuyển mục đích sử dụng đất theo Mẫu 01 ban hành kèm theo thông tư 30/2014/TT-BTNMT.
  • Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hoặc Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở hoặc Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất. Thủ tục nộp tại Phòng Tài nguyên và Môi trường nơi thửa đất tọa lạc.
đất thổ cư
Đất ở có thể làm sổ đỏ nhưng phải có đầy đủ giấy tờ hợp pháp

Về chi phí, bạn cần thực hiện nghĩa vụ tài chính về:

  • Tiền sử dụng đất xác định cụ thể ở Khoản 2 Điều 5 Thông tư 76/2014/TT-BTNMT.
  • Lệ phí trước bạ theo Điều 7 Nghị định 45/2011/NĐCP.

Thuế đất ở khi làm sổ đỏ tính như thế nào? Cụ thể :

  • Tiền thuế sử dụng đất (theo quy định).
  • Phí chuyển quyền sử dụng đất nếu người làm sổ đỏ là người nhận chuyển nhượng (mua) mảnh đất từ người khác. Phí chuyển nhượng quy định bằng 4% trên giá trị chuyển nhượng.
  • Lệ phí trước bạ đất và lệ phí trước bạ nhà (nếu đã xây nhà) – bằng 1% trên giá chuyển nhượng.

Từ năm 2007, đất ở chưa có sổ đỏ hoặc không có sổ đỏ sẽ không được tham gia giao dịch. Đồng nghĩa không được thực hiện một số quyền đối với mảnh đất đó. Do đó, người sử dụng đất và người có nhu cầu mua đất nên chú ý.

Biến động giá đất thổ cư 2020 ở 63 tỉnh thành MỚI NHẤT

Theo Chính phủ ban hành Nghị Định 96/2019 về khung giá đất thì thực tế là giá đất thổ cư giai đoạn 2020 – 2024 ở 63 tỉnh thành đều tăng đều lên. Vì sao như vậy?

Vai trò của bảng giá đất là gì?

Bảng giá đất được sử dụng làm căn cứ cho các trường hợp sau đây:

  • Tính tiền sử dụng đất khi Nhà nước công nhận quyền sử dụng đất của hộ gia đình, cá nhân đối với phần diện tích nằm trong hạn mức.
  • Tính thuế sử dụng đất.
  • Tính phí, lệ phí quản lý và sử dụng đất đai.
  • Tính tiền xử phạt vi phạm hành chính trong lĩnh vực đất đai.
  • Tính tiền bồi thường cho Nhà nước khi gây thiệt hại trong quản lý, sử dụng đất.
  • Tính giá trị quyền sử dụng đất để trả cho người tự nguyện trả lại đất cho Nhà nước đối với các trường hợp đất trả lại là đất Nhà nước giao cho sử dụng.
đất thổ cư 10
Bảng giá đất có vai trò gì?

Bảng giá đất thổ cư 2020 của các tỉnh thành trên cả nước

Ngày 19/12/2019, Chính Phủ Việt Nam đã ban hành khung giá đất cho giai đoạn 2020 – 2024. Đến nay, các tỉnh đã ban hành bảng giá đất thổ cư cụ thể cho từng khu vực.

Giá đất thổ cư 2020 ở một số tỉnh thành lớn của cả nước

Theo chu kỳ 5 năm giá đất thổ cư sẽ được Chính Phủ thay đổi và sửa mới. Dưới đây là thông tin về giá đất thổ cư tham khảo cho 4 tỉnh thành lớn trên cả nước. Cụ thể:

Hà Nội

Giá đất tại Hà Nội tăng bình quân 15% so với mức giá cũ. Giá đất thổ cư 2020 tại Hà Nội đã tăng 16% đối với tuyến trục đường chính 2 chiều, 12% cho đường 1 chiều và 15% đối với các tuyến đường còn lại.

Tham khảo: Bán đất thổ cư Hà Nội tại Mogi.vn

TP.HCM

Được biết, TP.HCM là tỉnh thành duy nhất không tăng giá các loại đất bao gồm đất thổ cư trong giai đoạn 2020 – 2024. Giá đất thổ cư năm 2020 của TP.HCM vẫn được giữ nguyên. Mức giá cao nhất vẫn nằm ở các tuyến trung tâm Quận 1 như: Đồng Khởi, Lê Lợi, Nguyễn Huệ, khoảng 162 triệu đồng/m2. Và mức giá thấp nhất là 1,5 triệu đồng/m2.

Bình Dương

Mức tăng bình quân cho các loại đất bao gồm cả đất thổ cư tại Bình Dương năm 2020 là 18%. Tuy nhiên, ở từng khu vực cũng sẽ có sự chênh lệch khác nhau. Chẳng hạn, khu vực Thủ Dầu Một tăng 10%, Thuận An và Dĩ An tăng 5 – 30%. Hay khu vực Bến Cát, Tân Uyên, Bàu Bàng, Bắc Tân Uyên tăng 5 – 20%, Phú Giáo và Dầu Tiếng tăng 10%. Giá đất thổ cư năm 2020 tại Bình Dương cao nhất là 37,8 triệu đồng/m2 thuộc về các tuyến đường loại I, vị trí I của TP.Thủ Dầu Một.

Đồng Nai

Giá đất thổ cư năm 2020 ở khu vực này điều tăng từ 1,5 – 4 lần so với bảng giá cũ. Theo ghi nhận, giá đất thổ cư cao nhất thuộc về tuyến đường 30/4 (TP.Biên Hòa) với mức giá 40 triệu đồng/m2. Mức giá thấp nhất là tại thị trấn Định Quán, khoảng 160 ngàn đồng/m2.

đất thổ cư 12
Giá đất thổ cư 2020 ở một số tỉnh thành lớn của cả nước

Vì sao giá đất thổ cư 2020 lại tăng đều và mạnh như vậy?

Nói đến mức độ ảnh hưởng của dịch Covid-19 đối với bất động sản thì bất động sản thuê và bất động sản nghỉ dưỡng là 2 loại hình chịu ảnh hưởng nhiều nhất. Còn phân khúc đất thổ cư dường như không bị ảnh hưởng nhiều. Thậm chí là không bị. Bằng chứng là giá đất thổ cư 2020 đã tăng ở cả 63 tỉnh thành. Có 3 lý do chính có thể dùng để lý giải cho vấn đề này.

Quy luật tăng giá bất động sản theo thời gian

Bất động sản luôn tăng giá theo thời gian, đây là quy luật bất di bất dịch. Đất đai không thể tự sinh sôi nảy nở, trong khi dân số nước ta lại liên tục tăng. Điều này dẫn đến quỹ đất cạn kiệt dần và thông thường, cái gì càng ít, càng hiếm thì càng có giá trị.

Nhiều lúc, bất động sản sẽ rớt giá nhưng chỉ là cục bộ. Sau đó, chúng sẽ nhanh chóng lấy lại giá trị thực. Chưa kể, bất động sản không sợ thiếu khách hàng, chỉ sợ không có tiền mua. Một bất động sản luôn có từ 3 – 4 người dòm ngó. Và người mua được là người trả giá cao nhất. Nói như vậy để hiểu được rằng bất động sản luôn là tài sản có giá trị rất cao và tăng giá theo thời gian.

Tổng diện tích Việt Nam hiện tại là 331.699 km2. Dân số Việt Nam hơn 96 triệu người. Mật độ là 290 người/km2. Con số này sẽ còn tăng hơn nữa. Dù con người có tăng thêm bao nhiêu thì tổng diện tích đất của Việt Nam vẫn không thay đổi. Dân số tăng là tiền đề để bất động sản tăng giá theo từng ngày.

đất thổ cư 13
Giá đất thổ cư tăng đúng với quy luật tăng giá bất động sản theo thời gian

Đất thổ cư kênh đầu tư sinh lợi nhuận an toàn

Cùng với đất nền dự án, đất thổ cư được xem là kênh đầu tư an toàn. Ít nhất ở thời điểm hiện tại, nó an toàn hơn so với bất động sản nghỉ dưỡng, mặt bằng kinh doanh, cho thuê…Bởi đất thổ cư ít chịu ảnh hưởng của Covid-19. Cuộc sống vẫn tiếp tục và duy trì, chúng ta vẫn phải có công việc để làm, để kiếm tiền. Khi toàn bộ nền kinh tế đều bị ảnh hưởng bởi dịch bệnh thì đất thổ cư lại tỏ ra “đề kháng” cực tốt. Vậy tại sao lại có thể bỏ qua loại tài sản này chứ?

Và khi thị trường còn rất đông nhà đầu tư việc giá đất thổ cư 2020 tăng lên cũng là đều dễ hiểu. Theo ghi nhận của Mogi, thời gian qua, có không ít người đã mạnh dạn săn lùng đất thổ cư, đất dự án ở các khu vực tiềm năng ngay thời điểm hiện tại. Mặc dù tình hình dịch vẫn còn diễn biến khá phức tạp. Họ hy vọng, tranh thủ mua được miếng đất có giá trị lúc này. Đến khi dịch bệnh đi qua, thị trường nhộn nhịp lại, giá đất đỉnh điểm thì khi đó họ đã “ngồi mát ăn bát vàng” rồi.

Nhu cầu mua đất để an cư lập nghiệp

Tâm lý “ăn chắc mặc bền” đã ăn sâu vào trong tiềm thức của người Việt. Vì vậy, đất thổ cư luôn là lựa chọn hàng đầu khi mua đất xây nhà. Thay vì mua ngôi nhà xây sẵn vừa tốn kém hơn, đôi khi không như ý, phung phí. Nhiều khách hàng họ chọn mua đất và xây nhà theo tiềm lực tài chính cũng như sở thích của mình sẽ tiết kiệm hơn nhiều.

Cho dù là năm 2020 hay năm nào đi nữa, con người luôn cần có chỗ ăn, chỗ ở, cần đất xây nhà kinh doanh, buôn bán… Chẳng qua vì năm 2020 là năm Covid-19 hoành hành nên bất động sản có phần chậm lại. Điều này, không có nghĩa nhu cầu mua nhà, mua đất không xuất hiện. Trái lại, với người Việt nhu cầu an cư quan trọng hơn hết bởi theo họ an cư mới lập nghiệp được.

đất thổ cư 14
Mua đất để an cư lập nghiệp là lựa chọn của nhiều người Việt

Thay vì phải tìm kiếm rầm rộ, di chuyển nhiều như trước thì hiện nay chỉ cần ngồi tại nhà, với một chiếc điện thoại thì mọi thông tin đất thổ cư sẽ hiển thị trước mắt. Hạn chế tụ tập đông người không có nghĩa là họ không quan tâm và tìm kiếm đất thổ cư.

Không ít người đã nhận định giá đất thổ cư 2020 tăng là do thời điểm Chính Phủ ban hành Nghị Định mới thì dịch bệnh chưa bùng phát. Nhưng khung giá đất được ban hành vào ngày 19/12/2019, còn dịch bệnh xuất hiện vào thời điểm Tết âm lịch cận kề. Tuy nhiên, đây là nhận định sai.

Thực tế, tình hình nhà đất 2020 ghi nhận giá đất thổ cư 2020 trên khắp tỉnh thành Việt Nam đều ổn định hoặc tăng cao so với trước. Lượng giao dịch có suy giảm vì dịch Covid-19 nhưng đó là cho bất động sản nghỉ dưỡng, bất động sản thuê. Riêng đất thổ cư vẫn còn đang ổn định.

Ngoài ra, khung giá đất do Chính Phủ ban hành chỉ có tính tham khảo. Trên thị trường, giá đất cao hơn rất nhiều lần do người bán và người mua cùng thỏa thuận. Định giá nhà đất phải dựa vào nhiều yếu tố và khung giá đất thổ cư của Nhà nước chỉ là một trong số đó.

Những lưu ý khi mua đất thổ cư

Rất nhiều người khi mua đất ở thường không nắm rõ về các thủ tục và tính pháp lý. Hầu như họ đều không có kinh nghiệm mua đất thổ cư. Điều này dẫn đến việc gặp nhiều khó khăn, thậm chí là bị lừa khi mua đất. Một số lưu ý khi mua đất thổ cư dưới đây sẽ giúp bạn hạn chế rủi ro:

  • Tìm hiểu thông tin và vấn đề pháp lý về khu đất.
  • Mảnh đất phải có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (sổ đỏ).
  • Hợp đồng mua bán đất thổ cư phải có chữ ký của tất cả những người có liên quan.
đất thổ cư
Ký hiệu đất thổ cư trên Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất

Ngoài tính pháp lý của mảnh đất, theo chia sẻ của những người có kinh nghiệm chọn mua đất thổ cư, người mua nên chú ý những vấn đề sau:

  • Chọn hướng mảnh đất.
  • Diện tích và vị thế.
  • Môi trường sống xung quanh.
  • Lối vào không có tranh chấp.

Đất thổ cư có phải đóng thuế không?

Đất thổ cư là đất ở. Do đó nó cũng là đối tượng chịu thuế và người sử dụng đất là người nộp thuế. Thuế đất thổ cư hàng năm được quy định như sau:

Điều 4 Thông tư số 153/2011/TT-BTC Hướng dẫn về thuế sử dụng đất phi nông nghiệp quy định căn cứ tính thuế như sau: “Căn cứ tính thuế sử dụng đất phi nông nghiệp (SDĐPNN) là diện tích đất tính thuế, giá 1m2 đất tính thuế và thuế suất.”

đóng thuế đất thổ cư ảnh 6
Khi mua đất ở nên tìm hiểu kỹ về pháp lý

Khoản 1 Điều 5 Luật thuế sử dụng đất phi nông nghiệp 2010 quy định diện tích đất tính thuế như sau:

Đất ở, bao gồm cả trường hợp đất ở sử dụng vào mục đích kinh doanh.

  • Trường hợp người nộp thuế có nhiều thửa đất ở trong phạm vi một tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương (sau đây gọi tắt là tỉnh). Diện tích đất tính thuế là tổng diện tích các thửa đất ở thuộc diện chịu thuế trong tỉnh.
  • Trường hợp đất đã được cấp Giấy chứng nhận thì diện tích đất tính thuế là diện tích ghi trên Giấy chứng nhận. Trường hợp diện tích đất ở ghi trên Giấy chứng nhận nhỏ hơn diện tích đất thực tế sử dụng thì diện tích đất tính thuế là diện tích thực tế sử dụng.

Đất thổ cư có được xây nhà không?

Khi mua đất, bạn nên tìm hiểu kỹ và chính xác thửa đất thuộc diện gì? Vấn đề pháp lý có đảm bảo hay không? Có nằm trong diện giải tỏa hay không?…Bạn nên kiểm chứng các thông tin về bất động sản mình đang có ý định mua tại sở địa chính hay sở tài nguyên môi trường để có những thông tin chính xác nhất.

nhà
Đất ở muốn xây nhà thì phải thực hiện đúng quy định của pháp luật

Hiện nay, xu hướng tìm đất ở nông thôn và khu vực ven đô ngày càng “hot”. Khi mà nguồn cung chung cư giá rẻ càng trở nên khan hiếm. Cùng với đó là những vấn đề liên quan đến chất lượng chung cư giá rẻ khiến không ít người chuyển sang lựa chọn tìm đất thổ cư ở nông thôn.

Mặt khác, chung cư giá rẻ đang dần bộc lộ những bất cập trong quá trình xây dựng. Chẳng hạn như tiến độ dự án chậm, chất lượng công trình không đảm bảo,…Khiến người mua bất động sản dẫn đến tâm lý e ngại. Chán nản với cuộc sống xô bồ và đông đúc chốn thành thị. Nhiều người chọn cho mình cuộc sống an nhàn với không khí trong lành của nông thôn. Vậy nên, đất thổ cư ở nông thôn hay đất thổ cư ven đô là một sự lựa chọn phù hợp đối với họ.

Với những thông tin, hy vọng độc giả có những quyết định tỉnh táo khi mua đất ở. Hạn chế đến mức thấp nhất những rủi ro về tài chính. Thường xuyên truy cập news.mogi.vn để tìm hiểu thêm những thông tin liên quan đến đất đai khác.

Một số khái niệm khác

❖ Đất thổ canh là gì?

Đất thổ canh là đất trồng trọt – đất dùng để trồng trọt. Thổ canh là một từ Hán – Việ. Từ này được dùng rộng rãi trong xã hội cũ trước đây. Hiện nay trong các văn bản pháp luật không còn sử dụng.

❖ Đất nền là gì?

Đất nền là khái niệm dùng để chỉ những lô đất gần như chưa có sự tác động của con người. Các tác động cụ thể như san lấp, đào bới, xây dựng,…Điều này giúp đất nền còn giữ nguyên được hiện trạng như ban đầu.

❖ Sổ hồng là gì?

“Sổ hồng” là Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất là chứng thư pháp lý để Nhà nước xác nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất hợp pháp của người có quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và quyền sở hữu tài sản khác gắn liền với đất.

❖ Đất nông nghiệp là gì?

Đất nông nghiệp có mục đích trồng cây hàng năm là loại đất dùng để trồng các loại cây có thời gian sinh trưởng và thu hoạch với thời gian rất ngắn như các loại cây hoa màu, cây trồng lúa. Trong đó có đất trồng lúa hàng năm khác đất dùng để chuyên trồng những loại cây từ khi trồng đến khi thu hoạch không quá một năm, sử dụng đất này để trồng các loại cây hoa màu, cây mía, cây hoa,,,vv…

Truy cập cổng môi giới đăng tin uy tín Mogi.vn để tìm hiểu thêm thông tin bạn nhé.