Hợp đồng mua bán đất: 5 vướng mắc thường gặp

Hợp đồng mua bán nhà là văn bản không thể thiếu trong quá trình giao dịch
Hợp đồng mua bán nhà là văn bản không thể thiếu trong quá trình giao dịch

Hợp đồng mua bán đất là căn cứ pháp lý quan trọng nhất của các giao dịch đất đai.

Không phải ai cũng hiểu đúng tầm quan trọng của loại hợp đồng đặc biệt này.

Nhất là trong tiếng Việt, ý tứ trong câu từ có nhiều lớp nghĩa. Bài viết tổng hợp những tình huống “éo le” liên quan đến hợp đồng mua bán nhà đất.

Các bạn hãy tham khảo thông qua website mogi.vn và rút ra kinh nghiệm cho mình nhé.

Mẫu hợp đồng mua bán nhà đất viết bằng giấy tay.

Đây là trường hợp gặp khá nhiều, tâm lý chủ quan, hoặc sự quá tin tưởng người bán. Người bán không thực hiện đúng cam kết, cũng không trả lại tiền. Bạn cần xem xét lại số tiền đã đưa cho người bán là bao nhiêu?

Tin vào chính mình trước khi thỏa thuận.
Tin vào chính mình trước khi thỏa thuận.

Chi trả cho người bán số tiền đạt 2/3 giá trị dựa trên mẫu hợp đồng

Căn cứ theo quy định tại khoản 2 điều 129 Bộ luật dân sự năm 2015:

“Giao dịch dân sự đã được xác lập bằng văn bản nhưng vi phạm quy định bắt buộc về công chứng, chứng thực mà một bên hoặc các bên đã thực hiện ít nhất hai phần ba nghĩa vụ trong giao dịch thì theo yêu cầu của một bên hoặc các bên, Tòa án ra quyết định công nhận hiệu lực của giao dịch đó. Trong trường hợp này, các bên không phải thực hiện việc công chứng, chứng thực”.

Theo đó, bạn có quyền yêu cầu tòa án công nhận mẫu hợp đồng mua bán nhà đất đó. Và bạn bắt buộc họ phải thực hiện cam kết trong hợp đồng. Hoặc là phải đền bù dựa theo các điều khoản trong mẫu hợp đồng mua bán nhà đất viết bằng giấy tay đó.

Chi trả cho người bán số tiền đạt chưa đạt 2/3 giá trị dựa trên mẫu hợp đồng mua bán viết bằng giấy tay

Bạn có quyền yêu cầu tòa án tuyên bố giao dịch của bạn vô hiệu vì chưa đáp ứng điều kiện công chứng về mặt hình thức. Khi đó các bên có nghĩa vụ trao trả cho nhau những gì đã nhận.

Hợp đồng mua bán nhà đất đã được công chứng muốn hủy cần làm gì?

Căn cứ theo quy định tại điều 51 Luật công chứng về việc sửa đổi, bổ sung, hủy bỏ mẫu hợp đồng mua bán nhà đất đã được công chứng như sau: Việc công chứng sửa đổi, bổ sung, hủy bỏ hợp đồng, giao dịch đã được công chứng chỉ được thực hiện khi có sự thỏa thuận, cam kết bằng văn bản của tất cả những người đã tham gia hợp đồng, giao dịch đó.

  • Việc công chứng sửa đổi, bổ sung, hủy bỏ hợp đồng, giao dịch đã được công chứng được thực hiện tại tổ chức hành nghề công chứng đã thực hiện việc công chứng đó và do công chứng viên tiến hành.
  • Trường hợp tổ chức hành nghề công chứng đã thực hiện việc công chứng chấm dứt hoạt động, chuyển đổi, chuyển nhượng hoặc giải thể thì công chứng viên của tổ chức hành nghề công chứng đang lưu trữ hồ sơ công chứng thực hiện việc sửa đổi, bổ sung, hủy bỏ hợp đồng, giao dịch.

Điều kiện đầu tiên để hủy bỏ mẫu hợp đồng mua bán nhà đất đã công chứng thì phải có sự đồng ý của hai bên liên quan. Sau đó bạn có thể yêu cầu tổ chức hành nghề công chứng đã chứng nhận cho hợp đồng trước đó tiến hành việc lập văn bản hủy bỏ mẫu hợp đồng mua bán nhà đất. Việc mua bán giữa hai bên sẽ không còn tồn tại, hai bên phải có trách nhiệm hoàn trả cho nhau những gì đã nhận.

Người mua bị lừa mua bán đất không có sổ đỏ, liệu có được nhận lại tiền cọc?

Căn cứ quy định của Luật đất đai 2013 về mẫu hợp đồng mua bán nhà đất. Mẫu hợp đồng mua bán nhà đất muốn được thực hiện phải thỏa cần điều kiện:

  • Đất không có tranh chấp
  • Có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, sổ đỏ. Trừ một số trường hợp pháp luật quy định cho phép chuyển nhượng không cần sổ đỏ
  • Quyền sử dụng đất không bị kê biên để thi hành án
  • Đất vẫn còn trong thời hạn sử dụng
  • Việc chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp quyền sử dụng đất, góp vốn bằng quyền sử dụng đất phải đăng ký tại cơ quan đăng ký đất đai và có hiệu lực kể từ thời điểm đăng ký vào sổ địa chính.

Như vậy, các điều kiện để đảm bảo mẫu hợp đồng mua bán nhà đất của bạn được công nhận. Đó là có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và hợp đồng chuyển nhượng có giá trị pháp lý thì phải được công chứng đều không thỏa mãn. Do đó mẫu hợp đồng mua bán nhà đất trên được xem là vô hiệu. Không có giá trị pháp lý và cũng không được pháp luật thừa nhận.

Sổ đỏ, sổ hồng là căn cứ pháp lý khi có tranh chấp xảy ra
Sổ đỏ, sổ hồng là căn cứ pháp lý khi có tranh chấp xảy ra

Bạn có quyền yêu cầu cơ quan chức năng tuyên bố giao dịch vô hiệu và tiến hành khôi phục lại vị trí ban đầu tức hai bên đã nhận của nhau những gì thì sẽ trao trả lại nhau những thứ đã nhận. Đương nhiên nếu người bán không chịu thực hiện theo quy định pháp luật thì bạn có thể khởi kiện để đòi lại quyền lợi cho mình.

Hợp đồng đặt cọc mua bán đất viết bằng giấy tay, có hiệu lực không?

Căn cứ quy định của Bộ luật Dân sự năm 2015 quy định: Đặt cọc là một trong những biện pháp bảo đảm thực hiện nghĩa vụ. Hợp đồng đặt cọc mua bán đất chỉ là thỏa thuận giữa các bên. Trong đó, bên đặt cọc giao cho bên nhận đặt cọc một khoản tiền, kim khí quý, đá quý để đảm bảo thực hiện nghĩa vụ.

Hợp đồng đặt cọc bắt buộc phải lập thành văn bản
Hợp đồng đặt cọc bắt buộc phải lập thành văn bản

Theo quy định của pháp luật không quy định rằng hợp đồng đặt cọc bắt buộc phải lập thành văn bản hay bắt buộc phải được công chứng, chứng thực hay có người làm chứng.

Nếu thỏa thuận có tiền đặt cọc, người mua muốn lấy lại tiền cọc, cần chuẩn bị bằng chứng xác minh người mua nhận tiền của người mua. Đồng thời cũng chứng minh được rằng hợp đồng đặt cọc mà hai bên ký kết hoàn toàn tự nguyện, không ai ép buộc.

Hợp đồng đặt cọc mua bán nhà đất cần đảm bảo nội dung gì?

Hợp đồng đặt cọc mua bán nhà đất không được trái với quy định của pháp luật, không trái đạo đức và thuần phong mỹ tục của Việt Nam. Thường thì những điều khoản sẽ do 2 bên tự thỏa thuận. Những nội dung cơ bản cần được thể hiện rõ như sau:

  •  Thông tin bên bán, bên mua
  • Quyền hạn, nghĩa vụ, trách nhiệm 2 bên
  • Tài sản đặt cọc
  • Thời hạn đặt cọc là bao lâu
  • Các khoản thuế phí mà bên bán và bên mua phải chịu.
  • Các khoản ràng buộc liên quan.

Nếu đến thời gian thỏa thuận mà bên bán không bán cho bên mua thi sẽ phải trả lại tiền đặt cọc và 1 khoản tiền tương đương với giá trị đặt cọc (hoặc một số tiền lớn hơn).

Khi đặt cọc phải ghi rõ nội dung nhận cọc và số tiền đặt cọc.

Trường hợp bổ sung thêm tiền thì cũng phải xác định rõ đó là tiền cọc hay tiền trả trước. Cần thể hiện tất cả trong hợp đồng mua bán nhà, để đảm bảo quyền lợi hai bên.

Chú ý điều gì trước khi thỏa thuận hợp đồng đặt cọc mua bán căn hộ chung cư?

Hiện nay, nhà chung cư được chia thành nhiều loại hình căn hộ theo phân khúc khác nhau như: Nhà ở xã hội, nhà ở tái định cư, chung cư giá rẻ, chung cư cao cấp… Căn hộ chung cư sẽ được chia ra thành 3 loại hình chính:

  • Chung cư đã bàn giao
  • Căn hộ chung cư đã xong móng nhưng vẫn đang trong quá trình xây dựng
  • Chung cư chưa xong móng

Cần xác định căn hộ của bạn ở loại hình gì liệt kê phía trên. Mỗi loại hình có hợp đồng cọc mua bán chung cư với điều khoản khác nhau. Bạn cần đọc kỹ trước khi kí vào hợp đồng cọc nhà.

Chung cư ở TP HCM
Chung cư ở TP HCM

Chủ đầu tư đánh vào tâm lý người mua. Vì thế việc đặt cọc giữ chỗ đang được tiến hành ngay khi chưa mở bán dự án chung cư. Thậm chí người mua phải cọc nhà trong đợt đầu công bố dự án. Và muốn giữ chỗ căn hộ có vị trí đẹp, người mua phải thực hiện thủ tục đặt cọc. Đây là hình thức tự nguyện thuận mua vừa bán của cả hai bên.

Bài viết tổng hợp những câu hỏi, tình huống éo le nhưng cũng hay gặp trong thực tế. Đối với giá trị của bất động sản càng lớn, thì cần phải có hợp đồng rõ ràng đúng pháp luật. Đừng vì chủ quan, tin người mà đưa mình vào hoàn cảnh éo le.

<< Có thể thông tin sau hữu ích với bạn: Những điều cần lưu ý khi ký hợp đồng mua bán nhà đất

Đinh Nhung – Content Writer

NHÀ ĐẤT BÁN | CHO THUÊ NHÀ
Tìm kiếm bất động sản, nhà đất cần bán và cho thuê tại Mogi.vn