Kinh nghiệm mua bán nhà đất chưa có sổ đỏ ít người biết

Kinh nghiệm mua bán nhà đất chưa có sổ đỏ ít người biết
Kinh nghiệm mua bán nhà đất chưa có sổ đỏ ít người biết

Bạn có thể mua bán nhà đất chưa có sổ đỏ nếu mảnh đất đó đủ điều kiện được cấp sổ đỏ. Dưới đây là cách mua bán nhà đất khi chưa có sổ đỏ mà chúng tôi muốn chia sẻ với bạn.

Quy định chuyển nhượng nhà đất chưa có sổ đỏ

Sổ đỏ là tên gọi tắt của Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.

Nhà đất không có sổ đỏ khi:

  • Mảnh đất đó không đủ điều kiện cấp sổ đỏ;
  • Đủ điều kiện cấp sổ đỏ nhưng chưa được cấp hoặc chủ nhân chưa làm sổ đỏ.
Sổ đỏ là tên gọi tắt của Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.
Sổ đỏ là tên gọi tắt của Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.

Theo quy định tại khoản 1 Điều 188 Luật Đất đai năm 2013 của pháp luật Việt Nam hiện hành thì cá nhân/tập thể sử dụng đất được thực hiện mua bán nhà đất khi thỏa mãn các điều kiện sau:

  • Đất có sổ đỏ trừ 2 trường hợp mua bán đất không cần sổ đỏ;
    Đó là:
    + Nhà đất đó thuộc diện nhận thừa kế (quy định tại khoản 1 Điều 168 của Luật Đất đai 2013).
    + Người nhận thừa kế là người nước ngoài/người Việt Nam định cư ở nước ngoài không thuộc đối tượng được mua nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất ở tại Việt Nam.
  • Đất không có tranh chấp;
  • Quyền sử dụng nhà đất đó không bị kê biên để bảo đảm thi hành án;
  • Vẫn trong thời hạn sử dụng đất theo quy định của pháp luật;

Như đã nêu bên trên, nhà đất chưa có sổ đỏ không được phép mua bán. Tuy nhiên, trong trường hợp đủ điều kiện được cấp sổ đỏ thì người sử dụng đất được phép mua bán nhà đất. Nếu có yêu cầu và được cấp sổ đỏ trước khi công chứng hợp đồng mua bán.

Trong trường hợp đủ điều kiện được cấp sổ đỏ thì người sử dụng đất được phép mua bán nhà đất.
Trong trường hợp đủ điều kiện được cấp sổ đỏ thì người sử dụng đất được phép mua bán nhà đất.

Các bước mua bán nhà đất khi chưa có sổ đỏ

Trường hợp nhà đất đó đủ điều kiện làm sổ đỏ. Và chủ nhân có nhu cầu bán nhà đất thì có thể thực hiện theo 02 bước mà chúng tôi gợi ý dưới đây:

Bước 1: Làm sổ đỏ

  • Chuẩn bị hồ sơ làm sổ đỏ

Theo khoản 1 Điều 8 Thông tư 24/2014/TT-BTNMT: Các hộ gia đình, cá nhân khi có giấy tờ về quyền sử dụng đất chuẩn bị 01 bộ hồ sơ như sau:

  1. Đơn đăng ký, cấp sổ đỏ.
  2. Một trong các loại giấy tờ về quyền sử dụng đất quy định tại Điều 100 Luật Đất đai 2013 và Điều 18 Nghị định 43/2014/NĐ-CP.
  3. Giấy chứng nhận về quyền sở hữu nhà ở, giấy chứng nhận công trình xây dựng không phải là nhà ở, chứng nhận quyền sở hữu rừng sản xuất là rừng trồng, chứng nhận quyền sở hữu cây lâu năm (nếu có).
  4. Các loại chứng từ chứng minh chủ nhà đất đã thực hiện nghĩa vụ tài chính như: Biên lai nộp thuế, tiền sử dụng đất…. Hoặc các loại giấy tờ miễn, giảm nghĩa vụ tài chính về nhà đất đai, tài sản gắn liền với đất.
  • Nộp hồ sơ làm sổ đỏ
  • Tiếp nhận và giải quyết hồ sơ
  • Trả kết quả

Thời gian tiếp nhận hồ sơ: Không quá 30 ngày kể từ ngày nhận được hồ sơ hợp lệ. Và không quá 40 ngày với các xã miền núi, hải đảo, vùng sâu, vùng xa, khu vực có điều kiện kinh tế – xã hội khó khăn và đặc biệt khó khăn.

Chủ nhân có nhu cầu bán nhà đất phải tiến hành làm sổ đỏ trước.
Chủ nhân có nhu cầu bán nhà đất phải tiến hành làm sổ đỏ trước.

Bước 2: Tiến hành quy trình mua bán nhà đất đúng chuẩn

Khi bên bán nhà đất đã có sổ đỏ và có đủ các điều kiện để thực hiện quyền chuyển nhượng thì tiến hành sang tên sổ đỏ cho bên mua theo trình tự sau:

# Lập và công chứng hợp đồng mua bán nhà đất

1. Chuẩn bị hồ sơ công chứng: 

Hai bên bán và mua cần chuẩn bị 01 bộ hồ sơ công chứng hợp đồng mua bán nhà đất gồm các giấy tờ sau:

Bên bán nhà đất:

  • Sổ đỏ;
  • Giấy tờ tùy thân: Chứng minh nhân dân hoặc thẻ căn cước công dân (của cả vợ và chồng) còn hạn sử dụng;
  • Sổ hộ khẩu;
  • Giấy tờ chứng minh quan hệ hôn nhân;
  • Hợp đồng ủy quyền (nếu có)

Bên mua nhà đất:

  • Phiếu yêu cầu công chứng;
  • Giấy tờ tùy thân: Chứng minh nhân dân hoặc thẻ căn cước công dân còn hạn sử dụng;
  • Sổ hộ khẩu;
  • Giấy tờ chứng minh quan hệ hôn nhân.

2. Công chứng hợp đồng mua bán nhà đất

Các bên mang hồ sơ và hợp đồng mua bán nhà đất đến công chứng tại phòng công chứng. Hoặc văn phòng công chứng trong phạm vi tỉnh, thành phố diễn ra giao dịch mua bán đất đó.

# Kê khai nghĩa vụ tài chính

Khi tiến hành mua bán nhà đất, các bên phải nộp thuế thu nhập cá nhân, lệ phí trước bạ, phí thẩm định hồ sơ và phải kê khai nghĩa vụ tài chính. Trong đó, hồ sơ khai thuế thu nhập cá nhân, lệ phí trước bạ gồm:

  • Tờ khai thuế thu nhập cá nhân;
  • Bản chính Tờ khai lệ phí trước bạ;
  • Bản sao, bản chụp Sổ đỏ và cá nhân ký cam kết chịu trách nhiệm vào bản chụp đó;
  • Hợp đồng mua bán nhà đất;
  • Các giấy tờ làm căn cứ xác định thuộc đối tượng được miễn thuế, lệ phí (nếu có);

Thời hạn nộp hồ sơ khai thuế, lệ phí:

  • Trường hợp hợp đồng mua bán đất không có thỏa thuận bên mua là người nộp thuế thay cho bên bán. Thì nộp hồ sơ khai thuế chậm nhất là ngày thứ 10 kể từ thời điểm hợp đồng chuyển nhượng có hiệu lực.
  • Trường hợp hợp đồng mua bán đất có thỏa thuận bên mua là người nộp thuế thay cho bên bán. Thì nộp hồ sơ khai thuế chậm nhất là thời điểm làm thủ tục đăng ký quyền sở hữu, quyền sử dụng.
  • Các bên nhớ nộp hồ sơ khai lệ phí trước bạ cùng với thời điểm làm thủ tục sang tên sổ đỏ.
ác bên mang hồ sơ và hợp đồng mua bán nhà đất đến công chứng tại phòng công chứng.
ác bên mang hồ sơ và hợp đồng mua bán nhà đất đến công chứng tại phòng công chứng.

# Nộp hồ sơ sang tên sổ đỏ

Theo khoản 2 Điều 9 Thông tư 24/2014/TT-BTNMT (sửa đổi bởi khoản 2 Điều 7 Thông tư 33/2017/TT-BTNMT) hồ sơ sang tên Sổ đỏ gồm:

  • Đơn đăng ký sang tên sổ đỏ;
  • Bản gốc sổ đỏ;
  • Hợp đồng mua bán nhà đất đã được công chứng;

Ngoài ra, các bên cần nhớ mang CMND hoặc thẻ căn cước nhân dân để xuất trình khi có yêu cầu.

1. Các bước nộp hồ sơ sang tên sổ đỏ nhà đất gồm:

  • Bước 1. Nộp hồ sơ
  • Bước 2. Tiếp nhận hồ sơ
  • Bước 3. Giải quyết yêu cầu:
    + Cơ quan có thẩm quyền sẽ tiến hành xác định và có thông báo các khoản thuế, lệ phí mà người sang tên sổ đỏ phải nộp.
    + Người sang tên sổ đỏ đến nộp tiền, giữ chứng từ nộp thuế, lệ phí và xuất trình trước khi nhận sổ đỏ.
  • Bước 4. Trả kết quả

2. Thời gian sang tên sổ đỏ:

  • Thời gian sang tên sổ đỏ không quá 10 ngày kể từ ngày nhận được hồ sơ hợp lệ. Không quá 20 ngày đối với các xã miền núi, hải đảo, vùng sâu, vùng xa, vùng có điều kiện kinh tế – xã hội khó khăn hoặc đặc biệt khó khăn.
  • Thời hạn trên không tính thời gian các ngày nghỉ, ngày lễ. Không tính thời gian tiếp nhận hồ sơ tại xã, thời gian thực hiện nghĩa vụ tài chính của người sử dụng đất. Không tính thời gian xem xét xử lý đối với trường hợp sử dụng đất có vi phạm pháp luật. Hoặc thời gian trưng cầu giám định.

Tóm lại:

Nhà đất không có sổ đỏ thì không được quyền mua bán. Do đó, nếu nhà đất đó đủ điều kiện thì chủ sở hữu cần làm sổ đỏ trước khi lập hợp đồng mua bán nhà đất.

Vì nếu không có sổ đỏ sẽ không đủ điều kiện chuyển nhượng, giao dịch nhà đất. Và chắc chắn hoạt động mua bán đất đó là trái quy định của pháp luật Việt Nam hiện hành.

Nếu không có sổ đỏ sẽ không đủ điều kiện chuyển nhượng, giao dịch nhà đất.
Nếu không có sổ đỏ sẽ không đủ điều kiện chuyển nhượng, giao dịch nhà đất.

Xem thêm: mẫu Hợp đồng mua bán nhà đất chưa có sổ đỏ

CỘNG HÒA XÃ HỘI CHỦ NGHĨA VIỆT NAM
Độc lập – Tự do – Hạnh phúc

HỢP ĐỒNG CHUYỂN NHƯỢNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT

(Tại địa chỉ:…………………………………………………………………………………….)
Số Công chứng: …..…………. Quyển số: ……………

VĂN PHÒNG CÔNG CHỨNG
Trụ sở: …………………………………………..

Tại địa chỉ: Số ……………………………………………..

Hôm nay, ngày …… tháng …….. năm …, tại trụ sở văn phòng công chứng……………………..

BÊN CHUYỂN NHƯỢNG:

Ông …………………., sinh năm: …………., CMND số: …………. do Công an …………… cấp ngày …………….. và vợ là bà ……………………., sinh năm: …………, CMND số: …… do Công an ……………. cấp ngày …………….. Cả hai ông bà cùng đăng ký hộ khẩu thường trú tại: Số …………………….,.
(Dưới đây trong hợp đồng gọi là Bên A)

BÊN NHẬN CHUYỂN NHƯỢNG:

Ông …………………., sinh năm: …………., CMND số: …………. do Công an …………… cấp ngày …………….. và vợ là bà ……………………., sinh năm: …………, CMND số: …… do Công an ……………. cấp ngày …………….. Cả hai ông bà cùng đăng ký hộ khẩu thường trú tại: Số ……………………..(Dưới đây trong hợp đồng gọi là Bên B)

Chúng tôi tự nguyện cùng nhau lập và ký bản hợp đồng này để thực hiện việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất với những điều khoản đã được hai bên bàn bạc và thoả thuận như sau:

ĐIỀU 1: QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT CHUYỂN NHƯỢNG

1.1. Quyền sử dụng đất tại địa chỉ: Số …………., thuộc quyền sử dụng hợp pháp của Bên A theo “Giấy chứng nhận …………………” số: …………., số vào sổ cấp GCNQSD đất/hồ sơ gốc số: ………. do UBND ………………., cấp ngày ………………………..
1.2. Bằng hợp đồng này, Bên A đồng ý chuyển nhượng cho Bên B toàn bộ diện tích quyền sử dụng đất theo Giấy chứng nhận nói trên với các đặc điểm sau:

a/ Thửa đất được quyền sử dụng:

– Thửa đất số: ……………………………………………
– Tờ bản đồ số:…………………………………………..
– Địa chỉ thửa đất: ……………………………………………………………………………….
– Diện tích: …………… m2 (………………………………………. mét vuông)
– Hình thức sử dụng:
+ Sử dụng riêng: …………… m2 (………………………………………. mét vuông)
+ Sử dụng chung: …………… m2 (………………………………………. mét vuông)
– Mục đích sử dụng:……………………………………
– Thời hạn sử dụng:…………………………………….
– Nguồn gốc sử dụng:…………………………………

b/ Tài sản gắn liền với đất:

1.3. Bên B đồng ý nhận chuyển nhượng toàn bộ diện tích quyền sử dụng đất mà Bên A đã thoả thuận chuyển nhượng cho Bên B như hiện trạng. Đồng thời Bên B chấp nhận mọi yêu cầu chuyển dịch theo quy hoạch của Nhà nước (nếu có) sau này đối với diện tích quyền sử dụng đất đã nhận chuyển nhượng.

ĐIỀU 2: GIÁ CHUYỂN NHƯỢNG VÀ PHƯƠNG THỨC THANH TOÁN

2.1. Giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất nói trên hai bên thoả thuận là ……………. đồng (………………….. đồng) trả bằng tiền Nhà nước Việt Nam hiện hành.
2.2. Phương thức thanh toán: Bên B thanh toán cho Bên A bằng tiền mặt.
2.3. Việc trả và nhận số tiền nói trên do hai bên tự thực hiện và chịu trách nhiệm trước pháp luật.

ĐIỀU 3: VIỆC GIAO VÀ ĐĂNG KÝ QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT

3.1. Bên A có nghĩa vụ giao thửa đất đúng như hiện trạng nói trên cùng toàn bộ bản chính giấy tờ về quyền sử dụng đất cho Bên B.
Việc giao nhận đất và các giấy tờ về quyền sử dụng đất do hai bên tự thực hiện và chịu trách nhiệm trước pháp luật.
3.2. Bên B có nghĩa vụ thực hiện đăng ký quyền sử dụng đất tại cơ quan có thẩm quyền theo quy định của Pháp luật.

ĐIỀU 4: TRÁCH NHIỆM NỘP THUẾ, LỆ PHÍ

4.1. Thuế, lệ phí liên quan đến việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất theo Hợp đồng này do Bên …… chịu trách nhiệm nộp.
4.2. Sau khi ký bản hợp đồng này, Bên …… có nghĩa vụ liên hệ với Cơ quan thuế để làm thủ tục nộp thuế theo quy định.

ĐIỀU 5: PHƯƠNG THỨC GIẢI QUYẾT TRANH CHẤP HỢP ĐỒNG

Trong quá trình thực hiện Hợp đồng này. Nếu phát sinh tranh chấp, các bên cùng nhau thương lượng giải quyết trên nguyên tắc tôn trọng quyền lợi của nhau. Trong trường hợp không giải quyết được thì một trong hai bên có quyền khởi kiện để yêu cầu Toà án cấp có thẩm quyền giải quyết theo quy định của Pháp luật.

ĐIỀU 6: CAM ĐOAN CỦA CÁC BÊN

6.1. Bên A chịu trách nhiệm trước pháp luật về những lời cam đoan sau đây:

a/ Những thông tin về nhân thân, về thửa đất đã ghi trong Hợp đồng này là đúng sự thật.
b/ Thửa đất thuộc trường hợp được chuyển nhượng quyền sử dụng đất theo quy định của Pháp luật.
c/ Tại thời điểm giao kết Hợp đồng này:

  • Quyền sử dụng đất nói trên thuộc quyền sử dụng hợp pháp của Bên A, không có tranh chấp khiếu kiện.
  • Quyền sử dụng đất không bị ràng buộc dưới bất cứ hình thức nào bởi các việc: Thế chấp, chuyển nhượng, trao đổi, tặng cho, cho thuê, cho mượn hoặc kê khai làm vốn của doanh nghiệp, không bị kê biên để đảm bảo thi hành án.
  • Không bị ràng buộc bởi bất cứ một quyết định nào của cơ quan nhà nước có thẩm quyền để hạn chế quyền của chủ sử dụng đất.
  • Bản chính Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất mà Bên A xuất trình trước công chứng viên tại thời điểm ký hợp đồng này là bản thật và duy nhất.

d/ Việc giao kết Hợp đồng này là hoàn toàn tự nguyện, không bị lừa dối, không bị ép buộc.
e/ Thực hiện đúng và đầy đủ các thoả thuận đã ghi trong hợp đồng này.
f/ Không có khiếu nại gì đối với Công chứng viên ký bản Hợp đồng này.

6.2. Bên B chịu trách nhiệm trước pháp luật về những lời cam đoan sau đây:

a/ Những thông tin về nhân thân đã ghi trong Hợp đồng này là đúng sự thật.
b/ Bên B đã tự xem xét kỹ, biết rõ về thửa đất đã nêu trong Hợp đồng này và các giấy tờ về quyền sử dụng đất.
c/ Việc giao kết Hợp đồng này là hoàn toàn tự nguyện, không bị lừa dối, không bị ép buộc.
d/ Thực hiện đúng và đầy đủ các thoả thuận đã ghi trong hợp đồng này.
e/ Không có khiếu nại gì đối với Công chứng viên ký bản Hợp đồng này.

6.3. Bên A và Bên B cùng cam đoan:

Đặc điểm về quyền sử dụng đất chuyển nhượng nêu tại Hợp đồng này là đúng với hiện trạng thực tế. Nếu có sự khác biệt với thực tế thì Bên A và Bên B phải hoàn toàn chịu rủi ro và chịu trách nhiệm trước pháp luật. Không khiếu nại hay yêu cầu bồi thường gì đối với công chứng viên đã ký bản Hợp đồng này.

ĐIỀU 7: ĐIỀU KHOẢN CUỐI CÙNG

7.1. Bản Hợp đồng này có hiệu lực ngay sau khi hai bên ký kết và được công chứng. Mọi sửa đổi, bổ sung hoặc huỷ bỏ Hợp đồng này chỉ có giá trị khi được hai bên lập thành văn bản có chứng nhận của cơ quan có thẩm quyền và chỉ được thực hiện khi Bên nhận chuyển nhượng chưa đăng ký sang tên quyền sử dụng đất theo Hợp đồng này.
7.2. Hai bên công nhận đã hiểu rõ những quy định của pháp luật về chuyển nhượng quyền sử dụng đất. Hiểu rõ quyền, nghĩa vụ và lợi ích hợp pháp của mình và hậu quả pháp lý của việc giao kết Hợp đồng này.
7.3. Hai Bên tự đọc lại/nghe Công chứng viên đọc lại nguyên văn bản Hợp đồng này. Cùng chấp thuận toàn bộ các điều khoản của Hợp đồng và không có điều gì vướng mắc. Hai Bên cùng ký tên dưới đây để làm bằng chứng.

    BÊN CHUYỂN NHƯỢNG                                              BÊN NHẬN CHUYỂN NHƯỢNG
                 (Bên A)                                                                            (Bên B)

Hai bên (mua và bán nhà đất) phải cùng đến phòng công chứng để hoàn tất thủ tục mua bán nhà đất.
Hai bên (mua và bán nhà đất) phải cùng đến phòng công chứng để hoàn tất thủ tục mua bán nhà đất.

Tóm lại

Bên trên là chia sẻ về kinh nghiệm mua bán nhà đất chưa có sổ đỏ và mẫu hợp đồng mua bán nhà đất khi chưa có sổ đỏ.

Hy vọng những thông tin này sẽ giúp bạn mua bán nhà đất suôn sẻ. Đừng chần chờ gì nữa hãy ghé ngay mogi.vn nếu bạn muốn mua bán nhà đất uy tín, an toàn và tiết kiệm thời gian, công sức.

Nguyễn Liên – Content Writer

>>>>>>>>>Xem ngay nếu bạn quan tâm đến bất động sản quận 12, TPHCM: Mua nhà quận 12 có sổ hồng làm sao để đảm bảo an toàn?

NHÀ ĐẤT BÁN | CHO THUÊ NHÀ
Tìm kiếm bất động sản, nhà đất cần bán và cho thuê tại Mogi.vn