Kinh nghiệm mua đất nền: Những lưu ý cần biết

kinh nghiệm mua đất nền 001
Kinh nghiệm mua đất nền: Những lưu ý cần biết

Kinh nghiệm mua đất nền là điều mà người đi mua cần phải có. Bởi, việc chọn cho mình một mảnh đất để an cư lạc nghiệp là vô cùng quan trọng. Tuy nhiên, vì không am hiểu thông tin về pháp lý, các thủ tục, cũng như vị trí miếng đất…Cho nên nhiều người gặp khó khăn khi chọn cho mình một miếng đất vừa ý.

Để giúp bạn đọc có thêm kinh nghiệm mua đất nền, hôm nay, Mogi xin dành một bài viết chia sẻ thông tin. Hy vọng rằng, những kinh nghiệm hay, thực tế này sẽ giúp bạn mua được mảnh đất đẹp.

Đất nền dự án là gì?

Theo định nghĩa, đất nền là những lô đất vẫn còn nguyên hiện trạng ban đầu. Và chưa có tác động đào xới, san lấp… của con người và máy móc. Những mảnh đất này nằm trong dự án quy hoạch tại địa phương do một chủ đầu tư tiến hành. Tuy nhiên không được phép cải tạo hay xây dựng. Vậy nên, khi mua đất nền, người sở hữu sẽ được nhận lại những quyền lợi như sau:

  • Đất nằm trong một dự án, được hưởng những dịch vụ, hạ tầng được xây dựng cho dự án đó.
  • Được hưởng nền tảng pháp lý rõ ràng. Được chủ đầu tư bảo đảm với pháp luật và được cấp sổ đỏ ngay nếu có. Khi có vấn đề xảy ra tranh chấp sẽ được Nhà nước bảo hộ (dựa trên giấy chứng nhận quyền sở hữu đất).

Mục đích sử dụng của mảnh đất đa dạng. Có thể xây dựng nhà ở, công ty, văn phòng, nhà xưởng…Đất có thể sang nhượng hoặc cho thuê hoàn toàn hợp lệ.

kinh nghiệm mua đất nền 003
Đất dự án là đất nằm trong dự án quy hoạch tại địa phương

Những kinh nghiệm mua đất nền không thể bỏ qua

Đất nền dự án là một hạng mục rất tốt cho kinh doanh lâu dài. Tuy nhiên, nếu không cẩn thận thì việc mua bán mặt hàng này có thể mang lại rủi ro. Nhà đầu tư cần tỉnh táo để nhận biết những vấn đề sau:

Tính chất pháp lý của dự án

Những yếu tố pháp lý của dự án cần phải có bao gồm: sổ đỏ, quy hoạch và giấy phép xây dựng.

Hiện nay, có rất nhiều thông tin về các dự án “ma”, dự án chui xuất hiện. Ở những dự án này, chủ dự án trên thực tế không có quyền được quy hoạch đất. Họ không được phép xây dựng công trình. Thậm chí, đất phân lô ở đây còn là đất nông nghiệp chưa có bất kỳ quyết định chuyển đổi mục đích đến từ cơ quan chức năng. Tất cả đều để lừa gạt người tiêu dùng, đánh vào tâm lý ưa chuộng giá rẻ. Bởi giá đất nông nghiệp luôn thấp hơn nhiều so với đất ở.

Cho nên, nhà đầu tư cần thận trọng trong việc truy cứu tính chất pháp lý của đất.

3 loại đất nền cần tránh

Đất nền chưa được phép phân lô – không có quyền xin cấp sổ đỏ

Thời gian qua, tình trạng sốt đất diễn ra tại nhiều địa phương. Điều này gây tác động xấu tới tâm lý thị trường, kéo mặt bằng giá cao hơn giá trị thực. Vậy nên, nhiều địa phương đã ban hành “lệnh” cấm phân lô, tách thửa.

Điển hình như một số quận vùng ven TP HCM, Đồng Nai hay các đặc khu kinh tế Vân Đồn, Bắc Vân Phong, Phú Quốc. Thị trường tại những khu vực này hiện đã tạm lắng. Nhưng quy định siết phân lô tách thửa vẫn đang có hiệu lực. Do đó, nếu có ý định mua đất nền tại các địa phương này, khách hàng cần xem xét khu đất đã được phép phân lô tách thửa hay chưa.

Nếu mua phải loại đất nền chưa được phép phân lô, nhà đầu tư sẽ gặp khó trong việc bán ra. Nếu dùng đòn bẩy tài chính có thể bị mắc kẹt vốn vì chưa biết “số phận” lô đất sẽ ra sao. Còn người mua ở thực có thể gặp rắc rối khi đất chưa được phép tách thửa nên cũng không được cấp sổ đỏ để xây dựng.

kinh nghiệm mua đất nền 002
Cần siết chặt quá trình phân lô, mở bán để tránh lừa đảo

Đất dự án “ma” – không có thực nhằm lừa đảo, chiếm đoạt tiền đặt cọc

Gần đây, nhiều môi giới rao bán các dự án đất nền không có thực để chiếm đoạt tiền của khách hàng. Các môi giới thường dùng là gọi điện thoại dụ dỗ khách hàng, mời khách đến địa điểm xem nền đất thực. Ở đó đã dàn sẵn cảnh người người chen nhau mua bán, ký hợp đồng và thanh toán tiền ngay. Nếu không cẩn thận, khách hàng rất dễ bị lừa. Ngoài ra, một số công ty còn chào bán công khai trên website để thu hút người mua. Một số trường hợp còn táo tợn làm giả giấy tờ pháp lý của khu đất để lừa đảo.

Đất thế chấp ngân hàng

Nhiều khách hàng mua nền đất, ký hợp đồng mua bán hợp pháp với chủ đầu tư. Tuy nhiên, sau đó không thể xây nhà. Bởi vì đất chưa có sổ đỏ hoặc không lên được thổ cư… Nguyên nhân chủ yếu là do chủ đầu tư đem đất đã bán cho người dân thế chấp ngân hàng.

Trường hợp khách mua đất nền tại dự án Everluck Residence, huyện Thủ Thừa, Long An là một ví dụ điển hình. Từ năm 2007. Rất nhiều khách hàng ký hợp đồng mua nền đất tại dự án này. Sau đó đã đóng 80 – 100% giá trị hợp đồng.

Theo cam kết, chủ đầu tư sẽ giao giấy chủ quyền vào năm 2011. Thế nhưng, đến nay khách hàng chưa nhận được sổ đỏ. Nguyên nhân là do chủ đầu tư cầm cố nền đất tại ngân hàng.

Nếu mua phải những lô đất bị chủ đầu tư cầm cố, khách hàng không được cấp giấy chứng nhận chủ quyền. Điều này gây ra rất nhiều khó khăn khi xây dựng nhà ở. Đôi khi khách hàng có thể mất trắng nếu ngân hàng phát mãi và chủ đầu tư phá sản.

kinh nghiệm mua đất nền 004
Cẩn thận với những lô đất đã được thế chấp

Đất nền thanh lý giá rẻ

Năm nay, do ảnh hưởng của dịch Covid-19 nên thị trường mua bán đất nền chững lại. Một số nhà đầu tư có động thái bán ra những nền đất với giá giảm so với giai đoạn đỉnh. Tuy nhiên, người mua cần thận trọng với những thông tin bán đất giá rẻ do ngân hàng thanh lý.

Đại diện các ngân hàng cũng đều khẳng định, các tài sản bất động sản thanh lý, phát mãi của ngân hàng luôn có đủ hồ sơ pháp lý. Tài sản đó được chào bán công khai trên các phương tiện truyền thông. Hoàn toàn không thông qua các bên trung gian hoặc phát tờ rơi khắp nơi…

Những lợi ích mà dự án cung cấp cho người sở hữu đất nền

Điều trên quyết định giá thành của mặt hàng bạn chọn lựa. Đất nền đẹp là đất nằm trong quy hoạch gần các khu dân cư, có những tiện ích và cơ sở hạ tầng đầy đủ. Một mảnh đất được kết nối giao thông thuận tiện, gần nơi đông đúc và tiện ích như bệnh viện, trường học…Vì thế, không nên quá mạo hiểm đổ tiền vào các dự án ở nơi “đồng không mông quạnh”.

kinh nghiệm mua đất nền 005
Sở hữu đất nền sẽ mang đến cho chủ sở hữu những giá trị lớn

Định giá đúng cho đất nền

Hãy tham khảo ý kiến của các chuyên gia trước khi đưa ra quyết định. Càng nhiều thông tin thì bạn càng có cái nhìn chính xác hơn về giá trị của mảnh đất muốn mua.

Hoặc nếu như không có điều kiện, bạn có thể tham khảo trên các website như Mogi.vn, Muaban.net…Đây là hệ thống các website đăng tin bán nhà đất rất uy tín. Mức giá trung bình của các sản phẩm đồng loại được đăng bán tại đây sẽ cho bạn một mốc tham khảo tin cậy.

Cân nhắc tài chính và rủi ro tín dụng

Nếu nhà đầu tư không sở hữu tối thiểu 50% giá trị lô đất, lời khuyên là không nên đi vay để mua đất. Thậm chí kể cả khi số vốn lớn hơn và nhà đầu tư phải vay ít hơn thì vẫn cần tính toán cẩn thận.

Khi đi vay, áp lực về lãi suất và thời hạn trả nợ tăng dần theo khối lượng nợ phải trả. Vì thế, với cách tính lãi kép thì số nợ có thể phình to thành con số khổng lồ nếu nhà đầu tư không có đủ tiền trả lãi hàng tháng. Đặc biệt là phân khúc đất nền – hạng mục đất có thời gian hoàn trả vốn cũng như thu lãi rất lâu (5-10 năm, tùy tình hình thực tế). Tốt nhất, chỉ khi có tiền nhàn rỗi thì nhà đầu tư mới nên sử dụng để kinh doanh đất nền.

Lời kết

Trên đây là những chia sẻ bổ ích về kinh nghiệm mua đất nền dành cho khách hàng. Hy vọng khách hàng có thể nắm bắt được tình hình đất đai tại Việt Nam. Cũng như tìm được sản phẩm kinh doanh sinh lời cao, ít rủi ro nhất. Hãy là nhà đầu tư thông minh bạn nhé!

Đừng quên truy cập Mogi.vn để cập nhật nhanh những thông tin bổ ích về biến động thị trường bất động sản.

Phương Dung – Content Writer

Xem thêm

LEAVE A REPLY

Please enter your comment!
Please enter your name here