Ngân hàng nhà nước “bóp nghẹt” ngành bất động sản như thế nào?

Việc nhiều dòng tiền lớn của ngân hàng chả vào bất động sản cao cấp đã khiến cho NHNN có những động thái nhằm đảm bảo sự an toàn trong hoạt động của các ngân hàng.

Việc có khá nhiều dòng vốn từ ngân hàng đang đổ vào phân khúc bất động sản cao cấp khiến cho Ngân hàng nhà nước phải lưu ý và đưa ra những dự thảo mới quy định hệ số rủi ro các khoản vay cá nhân dư nợ từ 3 tỉ đồng sẽ là 150%. Đây được xem là một cách hiệu quả buộc các ngân hàng hạn chế cho các cá nhân vay vốn lớn, siết chặt dòng tiền đổ vào bất động sản quá lớn.

Ngân hàng Nhà nước (NHNN) vừa công bố dự thảo lấy ý kiến với Thông tư quy định các giới hạn, tỷ lệ bảo đảm an toàn trong hoạt động của ngân hàng, chi nhánh ngân hàng nước ngoài. Một trong những nội dung sửa đổi so với Thông tư 36 trước đó là thay đổi quy định về hệ số rủi ro với các khoản vay bất động sản.

Theo dự thảo mới, hệ số rủi ro mà các nhà băng phải áp dụng khi trích lập dự phòng cho các khoản vay cá nhân dư nợ từ 3 tỷ đồng sẽ là 150%.

Trong phần giải trình, cơ quan điều hành cho biết nội dung mới sẽ gián tiếp yêu cầu các nhà băng dự trữ thêm vốn đối với lĩnh vực bất động sản có tiềm ẩn rủi ro. Đồng thời, nội dung này cũng nhằm kiểm soát cho vay cá nhân liên quan đến bất động sản để mua nhà ở phân khúc cao cấp,

Lãi suất mua nhà tăng chóng mặt

Lãi suất cho vay mua BĐS, đặc biệt là cho vay mua, sửa chữa, xây dựng nhà, từ đầu năm 2019 đến nay đã tăng mạnh so với trước đó. Chị Q.N. (ngụ quận 7) cho biết, tháng 11-2018, chị vay 1,3 tỷ đồng để mua căn nhà ở Bình Thạnh với thời hạn 15 năm. Lãi suất cố định năm đầu là 8,5%/năm, chị trả cả gốc lẫn lãi khoảng 14,2 triệu đồng/tháng. Sau khi trả được một năm tiền vay, từ đầu năm 2019 đến nay, lãi suất vay tăng thêm 3%/năm so với trước đó.

“Tôi phải vay mượn tiền của bạn bè, gia đình và chịu đóng tiền phạt trả nợ vay trước hạn để đảo lại kỳ hạn vay ngắn hơn, chứ mỗi tháng phải trả tiền vay ngân hàng tăng thêm hơn 3 triệu đồng, tôi kham không nổi”, chị N. cho hay.

Tương tự, anh H.Q. cho biết, anh vay một tỷ đồng trong thời hạn 15 năm để mua căn hộ tại quận 9 vào tháng 9-2018. Trước đó, mỗi tháng anh Q. đóng cả gốc lẫn lãi khoảng 11,5 triệu đồng. Tuy nhiên, 3 tháng gần đây, mỗi tháng anh phải trả khoảng gần 14,5 triệu đồng/tháng vì ngân hàng đã tăng lãi suất thêm 3,5%/năm (ở mức 11,5%/năm).

Các gói lãi suất mua nhà trong những năm gần đây liên tục tăng cao.

Lo lắng lãi suất trong thời gian tới còn tiếp tục tăng, anh Q. đã rao bán căn hộ. Không chỉ tăng lãi suất cho vay mua nhà, một số ngân hàng thương mại trước đây thường liên kết với các dự án nhà ở đưa ra những gói lãi suất hỗ trợ ở mức 4% – 6%/năm, thậm chí lãi suất 0% kéo dài 2 – 5 năm, hiện đã chuyển sang các gói lãi suất mua nhà thấp nhất từ 7% – 7,5%/năm và chỉ hỗ trợ trong 6 – 12 tháng.

Theo các ngân hàng thương mại, sở dĩ lãi suất cho vay mua nhà tăng lên là do tỷ lệ sử dụng vốn ngắn hạn cho vay trung – dài hạn từ đầu năm 2019 chỉ còn 40% (so với 45% trước đây), nên buộc các ngân hàng phải tăng lãi suất huy động tiền gửi dài hạn để cơ cấu lại nguồn vốn (hiện lãi suất tiết kiệm trên 12 tháng của các ngân hàng phổ biến đã lên đến 7% – 8%/năm, thậm chí có ngân hàng trả lãi suất lên đến gần 9%/năm – PV). Điều này kéo theo lãi suất cho vay, đặc biệt là lãi suất cho vay BĐS, cũng sẽ cao hơn, vì các ngân hàng đang hạn chế đẩy tín dụng vào lĩnh vực này.

Siết chặt phân khúc bất động sản cao cấp

Theo thông tin từ NHNN, tính đến ngày 25/3/2019, tín dụng toàn bộ nền kinh tế tăng 2,28% so với cuối năm 2018, giảm nhẹ so với cùng kỳ năm trước. Tín dụng được tập trung cho sản xuất kinh doanh, vào các lĩnh vực ưu tiên.

Tuy nhiên, nhiều người quan ngại đã có dòng chảy tín dụng lớn đổ vào bất động sản, làm cho thị trường này tăng nóng trong suốt thời gian qua.

Trên thực tế, nhiều dự án bất động sản tầm trung và cao cấp được mở bán, và theo quảng cáo của chủ đầu tư thì khi mua những bất động sản này khách hàng sẽ được ngân hàng tài trợ vốn lên đến 70%, với lãi suất năm đầu ưu đãi.

Trong đó, có nhiều dự án “dành cho giới siêu giàu” là những khu du lịch nghỉ dưỡng có mức giá 3-5 tỉ đồng/căn hộ và hàng chục tỉ đồng cho một căn biệt thự. Hay tại trung tâm TP HCM và Hà Nội, có những dự án căn hộ có mức giá từ 70-100 triệu đồng/m2, thậm chí có nơi chào bán với mức giá lên đến 200 triệu đồng/m2.

Song trên thực tế, không hẳn những người mua bất động sản cao cấp đó là những người mua để ở, mà phần lớn mua nhằm mục đích đầu tư, kiếm lời nhờ sự tăng giá của thị trường bất động sản.

Một chuyên gia trong ngành từng nhận định “giá bất động sản hiện nay có tính đầu cơ rất lớn”. Ông đưa ra ví dụ: Một căn nhà phố ở nội thành TP HCM có giá khoảng 10 tỉ đồng, nhưng khi cho thuê chỉ được 20 triệu đồng/tháng. Như vậy, sau khi trừ chi phí thì suất sinh lời hàng năm chưa đến 2%/năm, thấp hơn nhiều so với lãi suất vay ngân hàng khoảng 10%.

Giá nhà cho thuê trong vòng vài năm trở lại đây không tăng quá nhiều, trái ngược hoàn toàn so với phân khúc giá nhà đất.

Trong những năm qua, giá cho thuê nhà cửa tăng không nhiều nhưng giá nhà đất lại tăng rất mạnh. Điều này làm cho tỷ suất lợi nhuận cho thuê nhà, chỉ số phản ánh giá trị thật của bất động sản giảm xuống rất mạnh. Điều này cũng đồng nghĩa với tính đầu cơ và bóng bóng của thị trường đang ở mức cao.

Giúp sức cho sự tăng trưởng của thị trường bất động sản thời gian qua chắc chắn có vai trò lớn của các ngân hàng. Hai năm gần đây, các ngân hàng “ăn nên làm ra”, khi lợi nhuận đều ở mức rất cao và “bóng ma” nợ xấu tạm lánh mặt. Hầu hết ngân hàng đạt được mức tăng trưởng tín dụng khá cao, trong đó có không ít tín dụng bất động sản “núp bóng” tín dụng tiêu dùng hoặc xây dựng.

Trước tình hình đó, Chính phủ đã chỉ đạo NHNN đưa các giải pháp cần thiết để hạn chế tín dụng đang đổ vào thị trường này. Một số địa phương như Đà Nẵng, Nha Trang… nơi có giá bất động sản tăng mạnh thời gian qua các ngân hàng đều hạn chế cho vay.

Cơ hội nào cho thị trường 2019?

Theo phân tích của ông Nguyễn Trần Nam, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam, thị trường bất động sản 2019, thách thức luôn đồng hành cùng cơ hội.

Ông Nam nhận định, vốn FDI vào thị trường bất động sản vẫn tăng. Cụ thể, tính hết năm 2018, vốn FDI vào Việt Nam là khoảng 22 tỷ USD, trong đó bất động sản là 5,6 tỷ USD, đứng thứ nhì khi chiếm hơn 20%. Bên cạnh đó, hoạt động M&A cũng cực kỳ sôi động khi có sự tham gia của nhiều nhà đầu tư nước ngoài như Mỹ, Nhật Bản, Hàn Quốc.

Việc NHNN siết tín dụng vào bất động sản khiến dòng vốn chính tài trợ cho các dự án bị giảm mạnh. Mặt khác lại tạo cơ hội để hút vốn doanh nghiệp nước ngoài. Điều này cho thấy, thị trường bất động sản đang là “bánh ngon” của dòng vốn ngoại, tạo ra sự phát triển vững chắc cho thị trường.

Xem thêm giá nhà đất tại Mogi.vn.

Thanh Hoa (tổng hợp)

Xem thêm

NHÀ ĐẤT BÁN | CHO THUÊ NHÀ
Tìm kiếm bất động sản, nhà đất cần bán và cho thuê tại Mogi.vn
Chia sẻ