Thuê mặt bằng: Bài toán giá thành và hướng đi mới

thuê mặt bằng 01
Thuê mặt bằng: Bài toán giá thành và hướng đi mới

Thuê mặt bằng để phục vụ nhu cầu phát triển kinh doanh không còn là chuyện xa lạ. Khi mà xu hướng tiêu dùng hiện đại tại Việt Nam có tác động không nhỏ của việc phát triển các cửa hàng. Bên cạnh đó, việc mở rộng thị trường bán lẻ sẽ tạo điều kiện cho những nhà kinh doanh nước ngoài xâm nhập vào Việt Nam mạnh hơn.

Bởi vậy, sự gia tăng mặt bằng thị trường bán lẻ là điều tất yếu cho thị trường đầy tiềm năng này. Bài toán đặt ra “Thuê mặt bằng ở đâu là tốt nhất? Mức giá thuê như thế nào là phù hợp?”

Giá thuê mặt bằng thương mại leo thang tại TP.HCM

Hiện nay, tại khu vực quận 1 của TP.HCM, giá thuê mặt bằng bán lẻ tiệm cận 140 USD/ m2/ tháng. Mức giá này tăng 5,8% theo năm.

Theo CBRE Việt Nam ghi nhận, tại TP.HCM, mức giá cho thuê mặt bằng có sự chênh lệch giữa các khu vực. Giá thuê mặt bằng bán lẻ ghi nhận tại khu CBD (Central Business District) TP.HCM đạt 135,5 USD/m2/ tháng. Giá chào thuê các vị trí ngoại thành là 35,8 USD/m2/tháng. Giá thuê bình quân tại khu trung tâm được ghi nhận tăng hơn 3,7% so với quý trước. Trong khi giá ở khu vực ngoài trung tâm giảm nhẹ 0,9% và ít biến động theo năm.

Xu hướng giá thuê này có sự đối lập so với thị trường tại Hà Nội. Thị trường bán lẻ tại Hà Nội lại giá thuê khu vực trung tâm giảm và giá thuê khu ngoài trung tâm tăng. Sự tăng giá liên tuc của khu ngoài trung tâm với nguồn cung chiếm đến 98% đã làm giá thuê toàn thị trường tăng.

thuê mặt bằng 2
Giá thuê mặt bằng thương mại leo thang tại TP.HCM

Thị trường cho thuê mặt bằng bán lẻ TP.HCM hấp dẫn khách nước ngoài

Việc mua bán sáp nhập và thành lập mới tại thị trường bán lẻ Việt Nam ghi nhận đầy tích cực trong quý vừa qua. Mới đây Stripe International (Nhật Bản) đã thâu tóm thương hiệu Vascara. Trước đó, doanh nghiệp này đã mua thương hiệu NEM vào 2 năm trước. Amazon cũng chính thức thành lập công ty tại Việt Nam. Hướng đến việc hỗ trợ các doanh nghiệp vừa và nhỏ bên cạnh các cá nhân bán hàng trực tuyến. Theo một nguồn tin khác, tập đoàn bán lẻ BGF của Hàn Quốc sẽ nhảy vào thị trường Việt Nam vào năm 2020. Bắt đầu từ mô hình cửa hàng tiện lợi CU.

thuê mặt bằng 3
Vascara – Thương hiệu bán lẻ đã được thâu tóm bởi Stripe International

Về xu hướng người tiêu dùng, các ngành hàng về ăn uống, thời trang và phụ kiện, giải trí, cửa hàng tiện lợi và sức khỏe làm đẹp sẽ tiếp tục thu hút các nhà bán lẻ trong thời gian tới. Tại một số trung tâm thương mại, việc tái cơ cấu ngành hàng vẫn đang diễn ra để đáp ứng những thay đổi mang tính xu hướng này.

Tính đến cuối tháng 9/2019, toàn TP.HCM có 57 dự án bất động sản bán lẻ đang hoạt động. Với tổng diện tích cho thuê là 1.043.000 m2. Trong quý IV/2019, một dự án trung tâm thương mại tại khu Nam TP.HCM sẽ được đưa vào hoạt động với tổng diện tích thực thuê khoảng 16.000 m2. Các ngành hàng chủ chốt tại đây gồm F&B (ẩm thực và thức uống), thời trang, phụ kiện và giải trí.

Năm 2020, TP.HCM sẽ đón thêm 237.000 m2 diện tích bán lẻ được đưa vào hoạt động. Trong đó, riêng khu Đông (quận 9) có thể đón nhận một đại trung tâm thương mại tích hợp công nghệ hiện đại. Trung tâm này có quy mô lớn nhất từ trước đến nay với diện tích rộng 48.000 m2.

Thị trường cho thuê mặt bằng tại TP.HCM phát triển những khu vực nào?

Tại TP.HCM đang phát triển loại hình kinh doanh cho thuê mặt bằng theo 2 nhóm khu vực chính:

Khu vực trung tâm

Năm 2019 và 2020, nguồn cung mới sẽ đến từ khối đế của các dự án tổ hợp cao cấp. Điển hình: Golden Hill, Tax Plaza và The Spirit of Saigon là 124.000 m2. Với nhu cầu thuê mặt bằng cao, mức giá thuê của khu trung tâm được trông đợi sẽ tiếp tục gia tăng trong ba năm tới. Cùng lúc đó, các diện tích trống sẽ được lấp đầy nhanh chóng. Tỷ lệ trống dự đoán sẽ được giữ dưới mức 5%.

Khu ngoài trung tâm

Do cạnh tranh cao, giá thuê ở khu vực ngoài trung tâm sẽ khó tăng. Hơn nữa, tỷ lệ trống dự kiến sẽ lên đến 20% vào năm 2020. Những chủ đầu tư chưa có kinh nghiệm phát triển bán lẻ sẽ buộc phải giảm mức kỳ vọng giá thuê. Đồng thời áp dụng chính sách cho thuê linh hoạt hơn để hỗ trợ khách thuê. Xu hướng mở rộng tương lai, phần lớn nguồn cung bán lẻ mới sẽ tập trung ở phía Đông. Bao gồm Quận 2, Quận 9 và Quận Bình Thạnh, cùng với sự hình thành của các khu dân cư mới. Các chủ đầu tư đang lên kế hoạch cho những dự án bán lẻ quy mô lớn. Với tổng diện tích cho thuê trên 60.000 m2 mỗi dự án.

thuê mặt bằng 4
AEON MALL – Một trong những nơi cho thuê mặt bằng bán lẻ tại khu vực ngoài trung tâm

Theo IGD Research, đến năm 2021, Việt Nam sẽ dẫn đầu thị trường cửa hàng tiện lợi Châu Á. Khi có tốc độ CARG 37,4%, cao hơn hẳn các quốc gia trong khu vực khác như Trung Quốc, Hàn Quốc và Nhật Bản (CARG dưới 10%). Với xuất phát điểm thấp hơn, những con số này cho thấy tiềm năng phát triển của Việt Nam đến từ tầng lớp trung lưu đang ngày càng gia tăng. Cùng với nhóm dân số trẻ đông đảo đề cao sự tiện lợi, hiện đại và thoải mái. Tiền đề cho các thương hiệu quốc tế khác đã bắt đầu những bước đầu tiên hoặc đang cân nhắc tiến vào thị trường Việt Nam.

3 điểm sáng tích cực thúc đẩy thị trường cho thuê mặt bằng tại TP.HCM

Thứ nhất, xuất hiện các thương hiệu F&B nổi tiếng đến từ các quốc gia châu Á Thái Bình Dương. Cùng với các thương hiệu thời trang bình dân đến từ châu Âu sẽ tiến vào thị trường TP.HCM. Do mức độ khan hiếm nguồn cung khu vực trung tâm, chủ mặt bằng sẽ là bên quyết định giá và khách thuê.

Thứ hai, TP.HCM là nơi được nhiều thương hiệu trong và ngoài nước lựa chọn để mở cửa hàng đầu tiên tại Việt Nam (thường được gọi là cửa hàng “pop-up”). Đây là các gian hàng có thiết kế ấn tượng, độc đáo. Nhằm kích thích sự tò mò ở khách hàng và thu hút nhiều người ghé thăm. “Pop-up” là phép thử phù hợp với rủi ro thấp cho những nhà bán lẻ muốn hiểu thêm về thị trường mới phát triển.

Thứ ba, các nhà bán lẻ trực tuyến sẽ tiếp tục hoạt động tích cực trong năm 2020. Với nền tảng về thương mại điện tử và logistics đã và đang được đầu tư phát triển. Theo báo cáo của Euromonitor, doanh thu bán lẻ trực tuyến tại Việt Nam tăng trưởng 32% trong năm 2018, đạt 1,65 tỷ USD. Doanh thu bán lẻ được dự báo sẽ tiếp tục tăng trưởng ở mức hơn 20% trong ba năm tới.

thuê mặt bằng 5
Các nhà bán lẻ trực tuyến sẽ tiếp tục hoạt động tích cực trong năm 2020

Thị trường cho thuê mặt bằng bán lẻ đổ ra vùng ven Sài Gòn

CBRE Việt Nam cho hay, nguồn cung mặt bằng cho thuê mới tại TP.HCM sẽ ồ ạt xuất hiện tại vùng đệm và vùng ven trong giai đoạn 2019-2020. Vùng đệm là các quận lân cận, giáp ranh quận 1 và vùng ven là những địa bàn cách xa khu trung tâm cả chục km.

Trong quý IV, thị trường bán lẻ TP HCM đón thêm 26.000 m2 diện tích cho thuê từ dự án nguồn cung mới tại quận 2, thuộc khu Đông, TP HCM. Các nguồn cung bán lẻ mới tại Sài Gòn trong năm qua đều tập trung tại khu ngoài trung tâm.

Khu vực phía Đông:

  • GigaMall tại quận Thủ Đức với diện tích 110.000 m2.
  • Sala Shopping Centre tại quận 2 với diện tích 60.000 m2.
  • Central Premium Mall tại Bình Thạnh với diện tích 59.000 m2.

Khu vực phía Tây:

  • Aeon Celadon giai đoạn 2 (quận Tân Phú) với diện tích 36.000 m2.

Khu vực phía Nam:

  • Crescent Mall giai đoạn 2 (quận 7) sẽ đưa ra thị trường 18.000 m2 sàn bán lẻ.
  • Union Square (quận 1) cũng sẽ khai trương lại sau thời gian dài nâng cấp.
thuê mặt bằng 6
Union Square (quận 1) cũng sẽ khai trương lại sau thời gian dài nâng cấp

Lời kết

Trong tình hình thị trường ngày càng cạnh tranh, các chủ đầu tư sẽ càng phải chịu sức ép lớn hơn trong việc thu hút khách thuê. Trong khi những trung tâm mới được kỳ vọng sẽ giới thiệu những mô hình hấp dẫn để xây dựng hình ảnh với người tiêu dùng. Những trung tâm hiện tại cần không ngừng cố gắng để bắt kịp với xu hướng thị trường nếu muốn giữ vững hiệu suất hoạt động.

JLL nhận định: “Giá thuê được dự đoán sẽ đi ngang hoặc tăng nhẹ trong thời gian tới. Nhờ ảnh hưởng tích cực của tình hình kinh tế hiện tại lên nhu cầu và sức mua của người tiêu dùng”.

Nếu bạn có nhu cầu tìm kiếm nơi cho thuê mặt bằng kinh doanh bán lẻ thì truy cập Mogi. Chúng tôi sẵn sàng hỗ trợ bạn để tìm được địa chỉ phù hợp nhất.

Phương Dung – Content Writer

Xem thêm

NHÀ ĐẤT BÁN | CHO THUÊ NHÀ
Tìm kiếm bất động sản, nhà đất cần bán và cho thuê tại Mogi.vn