Top 4 lưu ý quan trọng khi cho thuê mặt bằng tại Đà Nẵng mới nhất

Cho thuê mặt bằng tại thành phố Đà Nẵng

Trong 10 năm trở lại, thị trường bất động sản và du lịch nghỉ dưỡng của Đà Nẵng phát triển cực kỳ rực rỡ. Rất nhiều lĩnh vực kinh tế khác cũng được hưởng lợi từ sự chuyển mình này, trong đó có nhóm kinh doanh cho thuê mặt bằng.

So với cho thuê mặt bằng kinh doanh TPHCM, những chủ nhà tại Đà Nẵng chắc chắn vẫn còn thiếu rất nhiều kinh nghiệm trong việc cho thuê mặt bằng. Bài viết sau sẽ hỗ trợ chủ nhà tối ưu hóa lợi nhuận, giảm thiểu những rủi ro về mặt pháp lý trong lĩnh vực đầu tư đầy sự cạnh tranh này.

Nội dung bài viết

Nghiên cứu thị trường và định giá thuê hợp lý

nghiên cứu trước khi tiến hành cho thuê mặt bằng
Nghiên cứu thị trường sẽ giúp việc kinh doanh cho thuê phát triển như kỳ vọng.

Trước khi tiến hành bất kỳ một business nào, chúng ta cần phải tiến hành lập kế hoạch kinh doanh hết sức cẩn thận, chi tiết và cụ thể, đặc biệt là những ngành có liên quan đến đầu tư, kinh doanh và khai thác bất động sản. Trong đó bước nghiên cứu thị trường cần được chủ nhà – chủ đầu tư chú trọng. Nếu chúng ta làm đúng ở bước này, business của chúng ta đã thành công phân nửa. Ngược lại, việc kinh doanh sẽ gặp rất nhiêu khó khăn.

Vậy khi cho thuê bất động sản, những chủ nhà tại Đà Nẵng cần làm gì để việc kinh doanh đi đúng hướng?

Xác định chính xác nhóm khách hàng mục tiêu và loại hình cho thuê

Xác định khách hàng và loại hình cho thuê mặt bằng
Hiểu rõ về mặt bằng của mình để xác định chính xác nhóm khách hàng mục tiêu và loại hình cho thuê ngắn hạn, trung hạn hay dài hạn.

Thông thường sẽ có 5 nhóm khách hàng đi thuê mặt bằng. Mỗi nhóm sẽ có những đặc điểm và yêu cầu khác nhau. Tuy vào mỗi nhóm khách hàng, người chủ bất động sản sẽ có những chiến lược vận hành, quản lý, giá và thu hút khác nhau. Cụ thể:

Nhóm số 1 là công ty tư nhân đi thuê để mở văn phòng làm việc, văn phòng đại diện, trụ sở.

Đây là nhóm khách hàng ưu tiên số 1 khi cho thuê mặt bằng. Vì thời gian thuê dài, thanh toán tiền rất đúng hạn, và rất ít khi làm hư hỏng mặt bằng. Tuy nhiên, yêu cầu của họ thường rất cao, bao gồm diện tích lớn, vận hành và quản lý mặt bằng. Điều này là bất khả thi đối với chủ cho thuê mặt bằng nhỏ lẻ.

Nhóm số 2 là những chuỗi cửa hàng tiện lợi, nhà thuốc, fastfood,….

Yêu cầu lớn nhất của nhóm khách hàng này là vị trí và diện tích sử dụng. Một số chuỗi yêu cầu mặt bằng có chiều ngang tối thiểu 5m hoặc phải có nơi để xe trước cửa hàng. Bù lại, họ thường rất hào phóng trong việc chi trả tiền thuê mặt bằng, không trễ hạn và thời gian thuê luôn ổn định (trên 3 năm). Một lưu ý là bạn cần soạn và đọc hợp đồng kỹ khi làm việc với nhóm khách hàng hào phóng này.

Nhóm số 3 là chủ những cửa hàng nhỏ lẻ như shop quần áo, quán ăn, sửa chữa điện tử,…

Những khách hàng này rất dễ tính, họ chỉ cần mặt bằng sạch và chi phí hợp lý. Họ sẵn sàng bỏ qua những khiếm khuyết mà nhóm số 1 và số 2 không hài lòng. Nhưng việc bảo quản tài sản và thu tiền thuê nhà thường không thuận lợi.

Nhóm số 4 là nhóm đi thuê trọ.

Đây là nhóm khá khó nhằn trong việc quản lý tài sản, khách thuê, và tiền thuê. Bạn cần có một bản hợp đồng chặt chẽ và kết hợp quản lý lưu trú tốt với chính quyền để đảm bảo quyền lợi cho chủ nhà.

Nhóm số 5 là những khách hàng thuê phòng qua app như Airbnb.

Thu nhập khá nhưng không không ổn định. Dễ xảy ra tình trạng mất mát tài sản, đôi khi gặp rắc rối với quản lý lưu trú của chính quyền. Nhưng bù lại bạn có thể tối ưu được thu nhập cho những không gian trống của ngôi nhà.

Nghiên cứu đối thủ cạnh tranh

Để có thể cạnh tranh được với đối thủ, người chủ bất động sản cho thuê cần nghiên cứu đối thủ. Thu thập thông tin xem họ có những gì. Một số đề mục cần chú ý khi tiến hành phân tích đối thủ khi cho cho thuê mặt bằng tại Đà Nẵng:

Vị trí của mặt bằng cho thuê.

Đây là yếu tố tiên quyết khi người đi thuê tìm bất động sản. Chủ bất động sản cần biết được điểm mạnh và điểm yếu của vị trí mặt bằng của mình.

Hiện trạng của bất động sản cho thuê.

Ví dụ, tại cùng một vị trí và cùng diện tích thì giá thuê của khu đất trống không thể cao hơn giá của một mặt bằng có đầy đủ tiện ích và nội thất. Hay một căn nhà được xây từ năm 1990 không thể có giá thuê cao hơn một căn nhà mới hoàn thành. Ngoài ra những yếu tố cảnh quan kiến trúc cũng ảnh hưởng đến quyết định thuê mặt bằng của người đi thuê.

Phí quản lý, phí dịch vụ và những tiện ích đi kèm.

Để có thể nhanh chóng lấp đầy diện tích cho thuê. Chủ mặt bằng cần cung cấp đầy đủ và hơn những tiện ích mà đối thủ có. Chẳng hạn như có nội thất đẹp, điều hòa, tivi, máy giặt, máy lọc không khí, wifi, hệ thống điện nước đạt chuẩn xanh,…. Bên cạnh tiện ích hoàn hảo là một chi phí quản lý hợp lý thì mặt bằng cho thuê của bạn sẽ có rất nhiều lợi thế khi người đi thuê lựa chọn.

Định giá thuê

Thông thường định giá thuê sẽ được thực hiện bằng phương pháp so sánh. Ngoài ra bạn có thể thực hiện thêm một phương pháp chi phí để có thể đưa ra mức giá thuê hợp lý. Những yếu tố giúp bạn điều chỉnh giá thuê khi tiến hành định giá thuê theo phương pháp so sánh:

  • Giá thuê mới nhất của 4 hoặc 5 đối thủ cùng phân khúc và vị trí với bất động sản của bạn.
  • Những phí quản lý và phí vận hành của các đối thủ đã đề cập.
  • Diện tích cho thuê của họ. Đặc biệt chú ý đến chiều rộng của mặt bằng.
  • Độ rộng đường.
  • Sức chứa của bãi đỗ xe.
  • Số mặt tiền.
  • Hình dạng của mặt bằng. Thường tóp hậu sẽ có giá thuê thấp hơn nở hậu.
  • Những tiện ích đi kèm.

Ước tính lợi nhuận, thời gian thu hồi vốn

Việc ước tính lợi nhuận và thu hồi vốn cần được thực hiện một cách kỹ lưỡng bao gồm khấu hao của tài sản, vốn lưu động,… Tuy nhiên, chủ mặt bằng cho thuê nhỏ có thể tính nhanh theo công thức sau:

  • Thời gian hoàn vốn (Payback Period) = (Vốn đầu tư)/(Thu nhập ròng hàng năm) = (năm, tháng)
  • Tỷ suất hoàn vốn (ROI) = [(Thu nhập ròng hàng năm)/ (Vốn đầu tư)]*100% = (%)

Những văn bản luật có liên quan đến việc cho thuê mặt bằng Đà Nẵng.

Việc nắm vững luật sẽ giúp chủ của mặt bằng tự bảo vệ được quyền lợi của bản thân mình. Dưới đây là những kinh nghiệm của chủ nhà cho thuê mặt bằng quận 1, cho thuê mặt bằng quận 7 ở Sài Gòn chia sẻ cho chủ mặt bằng ở Đà Nẵng.

Cho thuê nhà, cho thuê mặt bằng có phải đăng ký kinh doanh hay không?

Theo nghị định 39/2007/NĐ-CP tại khoản 1 điều 3 thì hoạt động cho thuê mặt bằng, nhà trọ KHÔNG thuộc trường hợp KHÔNG phải đăng ký kinh doanh. Chủ mặt bằng cho thuê cần hết sức lưu ý. Tuy nhiên với quy mô nhỏ, bạn có thể chỉ cần đăng ký thành lập Hộ kinh doanh. Bạn có thể tham khảo thêm: Quy trình đăng ký thành lập hộ kinh doanh trong hộ kinh doanh.

Hợp đồng cho thuê có cần công chứng hay không?

Để trả lời câu hỏi này, chủ mặt bằng thuê đất có thể tham khảo điều 121 và khoản 2 điều 122 của Luật Nhà Ở năm 2014. Cơ bản theo hướng dẫn của 2 điều luật này, hợp đồng cho thuê nhà không nhất thiết phải công chứng.

Những loại thuế phải nộp khi cho thuê mặt bằng tại Nha Trang

Hộ gia đình và cá nhân có mặt bằng cho thuê phải thực hiện 2 loại nghĩa vụ thuế sau: thuế giá trị gia tăng và thuế thu nhập cá nhân. Tùy vào loại hình kinh doanh cho thuê, chủ nhà sẽ thực hiện đóng thuế theo hình thức thuế khoán hay thuế từ cho thuê tài sản. Những trường hợp bắt buộc đóng thuế khoán:

  • Cho thuê ngắn hạn cho khách vãng lai, khách du lịch.
  • Cho thuê dài hạn đối với sinh viên, công nhân,….
  • Dịch vụ lưu trú có kèm ăn uống và giải trí.

Tỷ lệ tính thuế theo thuế khoán là 5% – 2% (Giá trị gia tăng – Thu nhập cá nhân). Còn tính thuế từ cho thuê tài sản là 5%- 5%. Cả hai phương pháp này được áp dụng khi tổng doanh thu từ cho thuê/kinh doanh trong một năm (12 tháng) trên 100 triệu.

Lệ phí Môn bài trong Hộ kinh doanh

Những chủ có mặt bằng cho thuê thuộc cách tính thuế nào (đã đề cập ở trên) sẽ có cách tính lệ phí môn bài tương ứng, cụ thể:

Cách tính lệ phí môn bài khi cho thuê mặt bằng
Lệ phí môn bài được tính dựa theo loại hình kinh doanh dịch vụ của chủ cho thuê mặt bằng.

>>>> Xem thêm: Hướng dẫn khai, nộp lệ phí môn bài trong Hộ kinh doanh.

Những điều khoản hợp đồng cho thuê quan trọng cần lưu ý khi tạo lập.

Mẫu hợp đồng cho thuê nhà
Hợp đồng cho thuê nhà cần được soạn và thảo thuận cẩn thận.

Hợp đồng thuê nhà cần được tạo lập cẩn thận bao gồm những điều khoản ràng buộc, bồi thường, quyền và nghĩa vụ của các bên. Một số nội dung trong hợp đồng cần được thảo luận rõ ràng khi ký kết hợp đồng thuê nhà.

>>>> Xem thêm: Mẫu hợp đồng cho thuê mặt bằng.

Thời gian cho thuê mặt bằng

Bạn cần ghi rõ thời gian bắt đầu, kết thúc, điều khoản thời gian gia hạn hợp đồng, điều khoản về thời gian tăng giá thuê khi hợp đồng vẫn còn hạn. Thời gian cho thuê đóng vai trò quan trọng trong trường hợp xảy ra tranh chấp giữa chủ nhà và người thuê. Bạn cần tính toán kỹ để tối ưu hóa lợi nhuận khi cho thuê.

Chi phí quản lý, vận hành

Bao gồm tiền điện nước, vệ sinh, phí bảo trì, thang máy, gửi xe,…. Người chủ nhà cần minh bạch những khoản phí này. Điều này sẽ giúp hai bên hợp tác lâu dài trong tương lai. Đặc biệt là hạn chế tranh chấp về sau. Một phần nào đó là gây dựng thương hiệu cho mặt bằng của mình.

Điều khoản chấm dứt hợp đồng trước thời hạn

Trên 70% mặt bằng cho thuê giá rẻ sẽ bị chấm dứt hợp đồng trước thời hạn. Bạn cần có những quy định xử phạt rõ ràng trong trường hợp này. Điều này sẽ giúp chủ nhà bảo toàn doanh thu của mình. Và tránh kiện tụng mất thời gian.

Hợp đồng có cho thuê lại hay không?

Việc cho thuê lại sẽ làm bạn mất đi một nguồn doanh thu cơ hội. Vì vậy bạn cần xác định rõ họ có cho thuê lại hay không để ra giá thuê một cách hợp lý. Bạn có thể ghi rõ trong hợp đồng là không cho thuê lại.

Cách tiếp cận với khách hàng mục tiêu khi cho thuê mặt bằng

website đăng tin cho thuê nhà đất
Mogi.vn và muaban.net đã giúp hàng nghìn tài sản tìm được khách thuê trong 1 ngày.

Việc tìm kiếm khách thuê hiện nay có thể thực hiện theo ba hướng sau. Mỗi hướng đều có thế mạnh riêng của mình, nhưng quan trọng là bạn cần phải làm tốt bước xác định khách hàng mục tiêu đã đề cập ở phần đầu.

Poster, tờ rơi, treo bảng cho thuê nhà, nhờ người thân

Đây là một phương pháp tiếp thị truyền thống nhưng vẫn luôn khá hiệu quả. Thông thường những nhà môi giới sẽ là người tiếp cận bạn đầu tiên. Đừng ngại hợp tác với họ, họ có những nguồn khách hàng rất chất lượng.

 Website đăng tin cho thuê mặt bằng

Hiện nay có hàng tá website đăng tin rao vặt. Tuy nhiên bạn không cần thiết phải vung quá nhiều tiền cho tất cả các website này. Bạn chỉ cần tập trung vào những website có lượt truy cập cao và uy tín. Tiêu biểu như:

Website muaban.netmogi.vn

Đây là hai website đăng tin cho thuê mặt bằng, bất động sản, rao vặt cực uy tín và có lượt truy cập hàng ngày rất động. Bên cạnh đó họ cũng tối ưu để tin đăng của bạn có thể đến được khách hàng mục tiêu.

Tổng kết

Cho thuê mặt bằng tại Đà Nẵng đang ngày càng nóng bởi sự cạnh tranh. Bên cạnh đó thị trường Đà Nẵng cũng rất đa dạng về các loại hình cho thuê bất động sản. Việc tận dụng được cơ hội và hiểu rõ từng bước sẽ giúp chủ nhà tối ưu hóa lợi nhuận, giảm chi phí, và tránh rủi ro sau này.

>>>> Xem thêm: Cho thuê mặt bằng nhỏ TPHCM và những bí quyết cho khách thuê.

Đức Anh – Content Writer

NHÀ ĐẤT BÁN | CHO THUÊ NHÀ
Tìm kiếm bất động sản, nhà đất cần bán và cho thuê tại Mogi.vn