Top 5 kinh nghiệm thuê nhà rồi cho thuê lại tại Thành Phố Hồ Chí Minh

Nên thuê nhà rồi cho thuê lại hay mua nhà rồi cho thuê

Với số vốn 5 tỷ đồng sẽ có rất nhiều hình thức đầu tư cho thuê nhà để lựa chọn. Kinh doanh dịch vụ lưu trú ngắn hạn qua app như Airbnb, mua nhà rồi cho thuê lại,….Ngoài ra, trong những năm gần đây mô hình kinh doanh lập chuỗi – thuê nhà rồi cho thuê lại, đang gây được rất nhiều sự chú ý của giới đầu tư.

Nguyên nhân là do mô hình này mang lại doanh thu khá cao. Vậy đâu là chìa khóa để mô hình kinh doanh này thành công?

Bài viết Top 5 kinh nghiệm thuê nhà rồi cho thuê lại tại Thành Phố Hồ Chí Minh sẽ giúp nhà đầu tư nhanh chóng hiểu rõ thị trường, cách thức hoạt động và những lưu ý khi tham gia đầu tư thuê nhà theo mô hình này.

Mua nhà rồi cho thuê hay Thuê nhà rồi cho thuê lại?

Thuê nhà rồi cho thuê lại có ưu điểm gì so với mua nhà rồi cho thuê
Thuê nhà rồi cho thuê lại có một số ưu điểm so với những loại hình cho thuê khác.

Để trả lời câu hỏi này, nhà đầu tư cần hiểu rằng không có gì là hoàn hảo. Mỗi mô hình sẽ có những ưu điểm và hạn chế khác nhau. Quan trọng là nhà đầu tư cần gì? Ngân sách của nhà đầu tư? Và hệ sinh thái của nhà đầu tư đang nắm giữ.

Mua nhà, bất động sản rồi cho thuê

Đây là mô hình kinh doanh cho thuê phổ biến hiện nay. Chiếm tỷ trọng rất lớn trong những loại hình cho thuê tại Thành Phố Hồ Chí Minh. Sau khi mua nhà, bất động sản hoặc cổ phần của công ty sở hữu bất động sản. Nhà đầu tư có thể lập công ty, doanh nghiệp, hộ kinh doanh cá thể để phát triển bất động sản đó theo dạng cho thuê phòng trọ, văn phòng,…

Ưu điểm của mô hình kinh doanh mua nhà rồi cho thuê là:

  • Chủ đầu tư có thể toàn quyền quyết định, chịu trách nhiệm hoàn toàn đối với bất động sản mình mua.
  • Chủ đầu tư hưởng được sự gia tăng giá trị của tài sản đó. Tầm 2 đến 5 năm trước, trong một năm, những căn nhà tại Sài Gòn có thể tăng 100%-200% giá trị. Nguyên nhân là do thị trường bất động sản lúc đó đang đạt đỉnh, hạ tầng thành phố có những bước chuyển mình mạnh mẽ. Tuy nhiên, ở thời điểm tháng 12 năm 2019, thị trường đang có những chuyển biến xấu cả về thị trường và chính sách của nhà nước. Nên việc ra được hàng những căn nhà trên 8 tỷ thường tốn từ 2 đến 3 tháng. Lợi nhuận thu về được đánh giá là “lỗ”.
  • Dễ dàng kêu gọi hùn vốn đầu tư. Những nhà đầu tư khác thường nhìn vào tài sản sở hữu của một doanh nghiệp để định giá doanh nghiệp, công ty đó.
  • Việc huy động vốn từ ngân hàng sẽ thuận lợi hơn nếu nhà đầu tư sở hữu 100% tài sản là bất động sản. Điểm tín dụng cũng sẽ cao hơn.

Hạn chế của mua nhà rồi cho thuê

Tùy vào nhà đầu tư muốn gì, sẽ có những hạn chế khác nhau. Không phải hạn chế của người này cũng sẽ là hạn chế của người khác. Hạn chế của mua nhà rồi cho thuê chỉ xảy ra khi nhà đầu tư muốn: Chiếm lĩnh thị trường hoặc gia tăng thị phần của mình. Nếu nhà đầu tư chỉ là hộ kinh doanh, hoặc một công ty sở hữu một tòa văn phòng hạng A, thì đây hoàn toàn không phải hạn chế đáng lưu tâm.

  • Doanh thu chỉ đến từ duy nhất một bất động sản mà nhà đầu tư đang sở hữu.
  • Chậm mở rộng kinh doanh, mở rộng và chiếm lĩnh thị phần.
  • Khó bao phủ được thị trường nếu nhà đầu tư bị “bí” hoặc không thể huy động được vốn.

Thuê nhà/ bất động sản rồi cho thuê lại

Ưu điểm lớn nhất của mô hình kinh doanh thuê nhà rồi cho thuê lại là:

Nhanh chóng chiếm lĩnh thị phần. Bên cạnh đó, chủ đầu tư có thể kiểm soát được dòng tiền của mình, phân tán rủi ro. Và đặc biệt, doanh thu sẽ cao hơn những hình thức kinh doanh cho thuê nhà khác từ 50% đến 100%/ tháng.

Ví dụ sau sẽ giúp bạn hình dung được doanh thu thu về từ việc thuê nhà rồi cho thuê lại nó “kinh khủng” như thế nào.

  • Nếu chủ đầu tư cho thuê 5 triệu/ phòng/ tháng. Doanh thu cho thuê từ việc mua 1 căn nhà 5 tỷ với 30 phòng sẽ là 150.000.000 đồng/ tháng.
  • Cùng với 5 tỷ đó. Nhà đầu tư có thể thuê 10 căn nhà với 300 phòng, doanh thu tạm tính là 1.500.000.000 đồng/ tháng. Trừ đi tiền thuê là 1 tỷ đồng (100 triệu/ căn nhà). Lợi nhuận thu về sẽ đâu đó là 500 triệu/ tháng. Doanh thu so với việc mua nhà sẽ cao hơn 10 lần. Và lợi nhuận gần gấp 5 lần (chưa tính các loại chi phí vận hành và thuế phí).

Nhược điểm của mô hình kinh doanh thuê nhà rồi cho thuê lại:

Khi quyết định theo đuổi mô hình siêu doanh thu này, người chủ đầu tư sẽ đối mặt với một số vấn đề như:

  • Chủ đầu tư bắt buộc phải tạo thành một chuỗi cho thuê.
  • Khổng thể kiểm soát được 100% bất động sản, dù hợp đồng có chặt chẽ đến đâu.
  • Bị chủ nhà cướp quyền điều hành sau khi hết hợp đồng.
  • Bạn không thể là hộ kinh doanh thông thường khi áp dụng mô hình cho thuê nhà này.
  • Ngân hàng sẽ không mặn mà với những hợp đồng thuê nhà khi bạn có nhu cầu vay vốn.
  • Huy động vốn từ những nhà đầu tư khác cũng không phải dễ vì phần tài sản cố định trong bảng cân đối kế toán của bạn gần như bằng 0.
  • Việc quản lý cả ngàn người thuê nhà là đều không hề đơn giản. Sẽ có rất nhiều vấn đề phát sinh liên quan đến khách thuê.

Tuy nhiên, tại Sài Gòn đã có những công ty “ăn nên làm ra” với loại hình kinh doanh này. Có thể đúc kết sự thành công của họ qua những điều sau:

Địa điểm thuê nhà – bất động sản quyết định 50% – 60% của sự thành công!

Nghên cứu vị trí đi thuê để cho thuê lại
Vị trí là yếu tố tiên quyết cho sự thành công của mô hình kinh doanh này.

Tùy vào nguồn vốn, nhà đầu tư sẽ cân nhắc đâu là địa điểm thuê phù hợp để áp dụng mô hình kinh doanh thuê nhà rồi cho thuê lại này. Không phải cứ chú ý vào trung tâm Sài Gòn là tốt, và không phải những khu vực giáp ranh Sài Gòn sẽ là xấu.

Địa điểm thuê nhà cần phải:

  • Nằm ngay nơi có tệp khách hàng mục tiêu. “Lệch 1 cây, bay 100 triệu” hoàn toàn có thể xảy ra trong điều kiện cạnh tranh khốc liệt như hiện nay.
  • Bất động sản không bắt buộc phải nằm ở mặt tiền đường. Nhưng ít nhất phải nằm ở nơi có thể tiếp cận, di chuyển được bằng xe máy.
  • Ngoài ra, cần có ít nhất 2 tuyến xe bus đi ngang qua.
  • Sẽ rất tuyệt vời nếu trong bán kính 1 km có bệnh viện, chợ, siêu thị, cửa hàng tiện lợi, công an phường quản lý lưu trú.
  • Không nên thuê những nơi ngập nước triền miên, đường đất, không có hệ thống nước máy thủy cục, điện câu tạm, chưa có hạ tầng Internet.
  • Tránh xa bãi rác và nghĩa trang, trang trại nuôi động vật (heo, bò, vịt,…). Vì bạn sẽ rất khó để control được vấn đề mùi hôi và view bất động sản. Từ đó làm bạn rất khó để nâng giá thuê (dù dịch vụ có hoàn hảo).
  • Địa điểm bạn thuê phải có nơi để xe máy. Đây là điều bắt buộc.

Mô hình kinh doanh thành công khi thuê nhà rồi cho thuê lại

Những loại hình cho thuê nhà
Cần xác định chính xác loại hình cho thuê phù hợp với tệp khách hàng tại từng địa điểm.

Mỗi vị trí khác nhau sẽ phù hợp với mô hình cho thuê lại khác nhau. Không thể áp dụng mô hình kinh doanh cho tất cả những vị trí. Thuê nhà rồi cho thuê lại sẽ có những mô hình cho thuê sau:

  • Cho thuê văn phòng, Co-working, cho thuê để mở trụ sở công ty. Loại cho thuê này sẽ phù hợp tại những quận trung tâm Sài Gòn.
  • Cho thuê trọ theo phòng dài hạn. Loại hình này phù hợp ở mọi nơi. Nhưng sẽ rất tối ưu nếu bạn chọn ở những địa điểm rìa của khu vực Ring CBD. Khu vực rìa Ring CBD có thể kể đến: Quận 5, quận 8, quận 7, quận Bình Thạnh, Gò Vấp, quận 11, quận 10, quận 2.
  • Cho thuê lưu trú ngắn hạn qua app như Airbnb sẽ có tỷ lệ lấp đầy ổn định khi tọa lạc tại CBD, Ring CBD và phần nào đó là rìa CBD, sân bay. Tuy vậy đây không phải là lựa chọn tốt nếu bạn có nhân sự quản lý mỏng.
  • Cho thuê trọ dài hạn theo mô hình ktx. Mô hình cho thuê này sẽ phù hợp với khu vực rìa Ring CBD, khu vực ngoại thành, khu vực gần khu công nghiệp, khu vực gần những trường đại học và cao đẳng.

Bộ máy vận hành

Bộ máy vận hành khi cho thuê nhà theo chuỗi
Bộ máy vận hành cần trơn tru để có thể mở rộng chuỗi một cách nhanh chóng.

Ngoài bộ máy vận hành như những công ty thông thường. Khi thuê nhà cho thuê lại, bạn cần có 3 vị trí chủ chốt sau:

  • Trưởng quản lý tòa nhà, Trưởng quản lý tòa nhà khu vực, Trưởng bộ phận quản lý tòa nhà. Trong đó vị trí trưởng quản lý tòa nhà sẽ ở 24/24 tại tòa nhà. Điều này sẽ giúp công ty tiết kiệm được chi phí thuê bảo vệ tòa nhà. Trưởng quản lý tòa nhà khu vực sẽ di chuyển liên tục để kiểm soát chất lượng những tòa trong địa bàn quản lý. Trưởng bộ phận quản lý đóng vai trò quan trọng trong việc vận hành toàn bộ hệ thống theo chuẩn.
  • Bộ phận bảo trì tòa nhà rất quan trọng. Nếu công ty tuyển được những nhân sự có thể “full-stack” từ hàn-tiện cơ khí, hệ thống nước đến cơ điện lạnh thì rất tuyệt vời.
  • Bộ phân chăm sóc khách hàng. Bộ phận này cần tiếp nhận và phản hồi thông tin khách hàng nhanh và chính xác nhất.
  • Bộ phận pháp lý hỗ trợ cho ban quản lý và sale trong việc tạo và quản lý hợp đồng. Cũng như giải quyết những vấn đề tranh chấp với khách hàng.
  • Nhân viên Sale. Thực tế trưởng quản lý tòa nhà có thể kiêm nhiệm luôn chức năng này. Ngoài ra, bạn có thể nuôi một đội sale ít nhưng chất lượng. Không cần phải có một đội quận trăm sale như bán bất động.
  • Bộ phận Housekeeping. Để tiết kiệm chi phí, bạn nên thuê ngoài.

Xây dựng thương hiệu mạnh

Xây dựng thương hiệu khi cho thuê
Thương hiệu sẽ giúp chuỗi bạn có thế mạnh trên bàn đám phán.

Vì sao phải xây dựng thương hiệu mạnh? Khi có thương hiệu mạnh, chủ đầu tư sẽ giải quyết được vấn đề gì?

Như đã đề cập ở phần đầu. Một trong những hạn chế lớn nhất của mô hình thuê nhà rồi cho thuê lại chính là dễ bị chủ nhà cướp toàn bộ khách khi đến hạn hợp đồng, thậm chí là chưa đến hạn). Tuy nhiên khi chuỗi của bạn đã có một thương hiệu mạnh, không một chủ nhà nào có thể “dám” hoặc “muốn” cạnh tranh và cướp khách trên tay bạn. Vì họ biết rằng, họ không đủ thời gian và sức mạnh để giữ chân những khách hàng đó.

Thương hiệu của chuỗi mạnh và độ bao phủ sẽ là chìa khóa thành công của mô hình kinh doanh đi thuê rồi cho thuê lại.

Ngoài ra, khi bạn có thương hiệu mạnh. Khách hàng sẽ tự tìm đến bạn. Tuy nhiên để tạo dựng được thương hiệu mạnh không phải dễ. Ba điểm cốt yếu để tạo dựng thương hiệu:

  • Chất lượng sản phẩm.
  • Customer Service (dịch vụ khách hàng).
  • Chiến dịch marketing hiệu quả.

Nguồn tìm khách hàng

Website đăng tin cho thuê nhà Mogi
Mogi là một trong những website bất động sản có lượt truy cập cao nhất hiện nay.

Có một điều cực kỳ quan trọng khi thuê nhà rồi cho thuê lại chính là: TỶ LỆ LẤP ĐẦY. Chỉ số này phải luôn trên 80% mỗi tháng ở toàn bộ hệ thống, và trên 70% ở mỗi tòa nhà. Nếu tỷ lệ lấp đầy trên toàn hệ thống dưới 80% và kéo dài từ 1 năm đến 2 năm thì chuỗi của bạn sẽ bắt đầu xảy ra hiệu ứng sụp đổ domino.

Dòng tiền của bạn sẽ không kịp để tái đầu tư cho chu kỳ thuê mới cũng như mở rộng hệ thống. Nếu một điểm thời gian nào đó chuỗi của bạn không thể mở rộng và mất dần tòa nhà cũ, chuyện kinh doanh của bạn sẽ gặp rất nhiều khó khăn để tái cơ cấu lại. Vì cơ bản là bạn đã sai ngay từ khâu chọn vị trí và xác định tệp khách hàng mục tiêu ứng với loại cho thuê.

Để hỗ trợ cho việc tìm khách hàng, bạn có thể sử dụng 2 website muaban.netmogi.vn để tìm khách hàng.

Hai website này có hệ thống data rất tốt để giúp bạn xác định được khách hàng mục tiêu, cũng như những bất động sản phù hợp với bạn.

Tổng kết

Để thành công khi kinh doanh theo mô hình thuê nhà rồi cho thuê lại. Nhà đầu tư cần phải biết chính xác mình có gì, mình cần gì và mình sẽ làm gì. Khâu Research ban đầu là cực kỳ quan trọng. Nếu sai từ bước này, hậu quả về sau sẽ được quy ra rất nhiều tiền. Bên cạnh đó, chuối của bạn cần phải phát triển nhanh nhưng bền vững, luôn giữ vững những tiêu chuẩn cao nhất.

Đức Anh – Content Writer

>>>> Xem thêm: 

Top 4 lưu ý quan trọng khi cho thuê mặt bằng tại Đà Nẵng mới nhất

Thuê nhà nguyên căn quận 10 dễ dàng nhờ những mẹo này

Hợp đồng đặt cọc và mọi vấn đề xoay quanh hợp đồng đặt cọc

NHÀ ĐẤT BÁN | CHO THUÊ NHÀ
Tìm kiếm bất động sản, nhà đất cần bán và cho thuê tại Mogi.vn